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2014年6月4日星期三

按揭保險保障兩成樓價?

不少人都知道如果買物業向銀行借超過七成按揭的話,多於七成的部份不是銀行去做的,而是按揭公司去做的,而銀行亦需要求業主買一份按揭保險,這是沒有選擇可言的,不買這份按保,銀行就不會容許你做超過七成的按揭。



周日,止凡在家看到有線電視的樓盤傳真,指出有小業主竟然誤解這份按保是保障小業主的。他的邏輯是這樣的,這個按保是一份保險,如果業主做多於七成的按揭,例如九成的按揭,銀行的風險會高了很多,因為只要樓價在買入後不久跌超過一成,這個物業立即會資不抵債,變成負資產,在這個時候,如果銀行向業主追債(call loan),業主賣樓都不能還債時,按揭保險就能賠掉差價,這算是對業主有了個保障吧。

我一聽完,發現這個認知與我的很不同,這不可能是按保的原意,怎麼可能按保會保障小業主本身。幸好,之後有線電視就訪問了香港按揭證券有限公司(HKMC)的行政總裁,讓他解釋一下這個按保的原意及保障情況,如我所料,這位小業主的認知是錯誤的。

按揭公司行政總裁解釋,這份按保是拿來保障銀行的,在任何情況下,借貸人都有義務去償還貸款,這一點是肯定的。而當樓價下跌時,又或者借貸人拖欠供款時,銀行都可能追收欠款。什麼時候需要行使這個按保賠償給銀行呢?只會是在欠款人無力償還欠款時,代表欠款人已經被申請破產,把所有資產變賣後仍不足以償還貸款時,按保就需要向銀行作出差價賠款。

換句話說,這個按保完全地是為了保障銀行而買的,這跟小業主的保障毫無關係,節目中這位小業主實在是「想多了」。而在節目中還提到了這個按保的確昂貴,拿一個300萬樓價的例子,保額為樓價的兩成,即60萬,而按保一般都需要按貸款金額的3至4厘,即簡單計算一下,30單之中沒有一單需要賠付的話,按保公司可以話淨賺的。而就算在2003年沙士其間,拖欠90日以上的個案都只是佔整體按揭數字的0.04%(沒記錯的話)。總之需要賠償的可能是接近零,不用精算師都懂計算這是一門高利潤的生意。

有很多人會問,止凡經常講的財務知識,到底包括什麼呢?有沒有「考試範圍」呢?實在沒有的,財務知識可謂包羅萬有,你想得出都可以是其一。好像這個例子中所討論的按揭保險問題,大家對這個保險的對象又有否一個感覺?對這們保險生意又有否一個感覺?很抽象吧。

無論如何,增進財務知識,了解多一點這個金錢世界的遊戲規則,明白人家如何賺錢,風險落到什麼地方,錢是什麼?錢的流向?錢從何來?弄懂這些問題,在資本主義社會中才能保障自己及家人。不然的話,看看這個個案的天真程度,後果可想而知。

14 則留言:

  1. 不少年輕人以為自己拿得出首期那$100萬,就能買到target的$300萬樓。

    其實他們沒想到,除了首期之外,需要交的還有厘印費、律師費、agent佣金、裝修費、傢私費等雜費;即使打算做9成按揭,也需要交按揭保險費。就算有$100萬在手,也是不夠的。

    要是事前沒做好功課去了解就簽約去買的話,就糟糕了。

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    1. 首期事小,不夠就再儲蓄,然而供款反而是瓶頸,又有壓力測試,實在要計算清楚。

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  2. 這個小業主的想法很有意思, 連塘人都未想過在這個資本主義的金錢世界會真的有一樣可以保障到個人利益的事

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    1. 可能自己加買一份保險是可以的,但原本的按保一定不是保障個人利益。

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  3. push & like...
    自港澳推出乜d物d後,,上車就更大難度,,
    您地香港還好,,澳門就仲慘,,
    要買一個政府屋有電梯的兩房單位,,
    首期連雜費更要近200個,,
    您話係咪此左線,,

    金錢的世界真係好得意神奇,,
    只有認識得多d才會更帶給您好處,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 十分同意最後一句,要認識多點金錢世界才會有利,多謝支持。

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    2. cleverpeople,
      以目前的情況, 一般打工的, 在澳門根本很難買私樓了, 日前政府公佈, 一個兩人家庭, 買政府屋的月入上限 為63500元, 資產上限為1919100, 有這樣條件的人, 也有資格買政府屋, 你可以想像一下到,私樓是如何貴了, 我不知政府屋是如何決定次序的, 最終的也是合資格的人很多, 能買到的很少. 現在政府屋最平的兩房, 我想也要1500000吧, 首期連雜費應該60-70萬也可以吧?

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    3. 月入六萬多還有資格買政府屋,這真的是有趣。

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    4. almondcake兄也是澳門人???
      澳門政府又係無能且廢的,,
      資產有近200個,,兩人月入6皮也可申請,,是不應該的,,
      政府屋即經屋係應該比d有需要的人的,,
      好像以前申請落的財政狀況好的也批比佢,,
      我一個朋友單身月入2.3皮,,資產有幾有個,,
      也批佢一個2房單位,,
      咁樣起幾百萬間都唔夠洗啦,,
      一講就慶過辣雞了,,

      我上面講的政府屋係以前那些政府屋---如運順等,,
      現在要450個了,,
      首期加雜費真係要近200個,,因銀行都唔估足,,
      一般借250至300個,,
      所以咁變成咁囉,,真係...................................
      所以某程度香港的底價樓都算幸福,,
      但貴價樓就澳門還未追得上,,
      所以現時買入貴價樓的勝算比舊樓更高,,
      互勉之...
      cleverpeople...

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    5. 每個地方的樓價又要看其經濟、政治及人口結構,澳門跟香港很不一樣,難以比較。

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  4. 止凡 及其他博客, 我有興趣身為財務自由(或差不多)人,你們對這文章的意見。相信你們有gen x and gen y.
    http://www.huffingtonpost.com/wait-but-why/generation-y-unhappy_b_3930620.html

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    1. 很快的看過,沒有詳細留心細閱該文章,感覺這是跟一個國家的人口結構有關,背景是美國的話,50s-60s的嬰兒潮都到退休年齡,這是一群美國經濟推動力的人都要退休,所以從人口結構來看,美國的經濟難免走下坡。所以70s-mid 90s被迫從一個好經濟(小時候)到達一個壞經濟(出來工作後),自然不開心。因為眼見過好時光,所以expectation都高了,但現實就差很多,這應該是問題核心吧。

      其他地區有否這個現象,還是一直好起來呢?這要每個地區深入分析一下。

      多謝你的有趣分享。

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    2. 感覺上香港/歐洲也有同樣問題。 年輕人很多需要解決生活問題, 才有時間策劃退休

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    3. 要好好退休,首要是解決財政問題。

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