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2014年4月21日星期一

買賣過180個物業的炒家

周日看過有線電視的樓盤傳真,節目中訪問了一位曾經買賣過180個物業的炒家關小姐,令止凡十分感興趣。最令有趣的是,原本以為在今天政府辣招之下,應該使所有炒家絕跡於市場才對,誰知她在訪問中表示一直都沒有停過買賣物業。


關小姐有30年物業買賣經驗,以買賣過180個物業計算,30年來平均每兩個月就有一宗物業買賣,作為一個個人物業投資者,這30年來,真是這邊交吉完,那邊又要開始買賣另一單位,確實是不簡單的操作。她曾經在一家做批發生意的公司內當一名打工仔,在30年前以18萬買入一個單位開始物業買賣,記得當時拿了1.8萬作首期,很快就有人以23萬向她買這物業,轉眼就賺了幾倍本金,第一次的物業投資賺錢經驗,令她決心轉行做地產代理,開始她的炒樓路。

這30年來,關小姐主要在太子、旺角、美孚一帶買賣物業,她在不同時候都有作買賣,曾經歷過97年樓市顛峰、03沙士、08年金融,由香港未回歸炒到今天,從沒有停止過。關小姐記得在03沙士來臨時,當年她手持三個美孚新邨單位,在很短時間內就放售了,就算是輸掉一點本金也要下這個決定,因為她認為最重要是懂得止蝕,這是一直保障她的法則。

對於物業投資的理念,關小姐認為最重要是注意租金回報,她一直對新盤及豪宅都興趣不大,亦很少作買賣,原因是其租金回報只有2-3厘,她認為太高風險了。她覺得新盤或豪宅拿來自住就不錯,但投資的話就不是她杯茶,她會注意20年樓齡以下的物業,如果是20年以上的,就最好要完成了物業大維修,否則都不太有興趣考慮。

在節目中,講述了關小姐近期剛買入的一個細價單位,她不太介意付雙倍印花稅,其中一個主因是該物業已經成功簽了稅約,月租$8500,按樓價205萬計算,回報有5厘,她認為這樣的租金回報率絕對無問題,有這樣的租金回報率的話,她不介意在今天的政府辣招之下繼續買入物業。

相信不少blog友最感興趣的是這樣的一個炒家,到底會如何看後市呢?在這方面,關小姐沒有太多的分析,不過她就主觀地認為後市會「陰乾式」地下跌,即不會大跌,當然亦難以大升。而她對這樣的後市都有相應部署,就是會按手持物業的年期慢慢減持,目的是避開政府SSD需要鎖住年期的稅項,物業到期就放到市場看看價錢如何,到價的話大可放售,不到價位的大可繼續放租。何謂到價呢?她舉例一個兩三年前以150萬買入的物業,如果有人出價300萬到330萬的話,到時可以考慮賣出。

看畢這個訪問,短短只是十多分鐘,看似沒什麼特別,只是一名炒家的心聲,但內裡還是有不少看來「理所當然」的投資智慧。第一是要注意現金流,關小姐所講述不買新盤、豪宅的原因,不少人會話新盤、豪宅有溢價,或未折舊之類,然而她就簡單地從投資者角度看,即在租金回報率就能看得一清二楚,這是注重現金流的表現,好像做一盤生意,現金流永遠是「保命符」。

第二是關小姐的投資方法都會按政府的遊戲規則去改變,在任何一個領域投資也好,做生意也好,最首要是要了解政府的遊戲規則,同時又要了解銀行的遊戲規則。不少未上車(但嚷著要買樓)的人士,就是因為未買賣過物業,對物業市場的運作不甚了解,對什麼稅項、做按揭程序、按揭成數、壓力測試之類都不太了解。我不是隨便說的,因為身邊的確不少這樣的朋友,這些結論是每天都在做統計調查所得的。

最後我發現關小姐的操作不太需要著重預測後市,她在訪問中沒有太則重後市的睇法,雖然這應該是大部份觀察及節目制作人員都最希望了解的事情,但她就是偏偏輕輕帶過。主要原因應該是以她30年的炒樓經驗,早知道後市不容易預測,好像政府人為政策、內部政治氣氛、外圍經濟等,對香港樓市的影響,能估中一兩次已經很了不起了。然而,在這樣不能預測後市的前題下,她所有策略都是「進可攻、退可守」的,只有立自己於不敗之地,才能面對什麼不測。

就算是炒家,跟自己的投資理念不一定完全相同,不過是成功經驗也好,失敗經驗也好,總能從人家的多年經驗中吸收有用的知識。

19 則留言:

  1. 止凡兄這篇文章太精彩了, 多謝分享

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    1. 過獎了,多謝塘人兄支持。

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  2. 這位關小姐十分利害 , 買賣樓就當股票一樣 , 同埋佢主要看回報 , 覺得有 5 厘就算樓價跌都無問題 , 因為有息收 , 不會死人 .

    止凡兄說得對 , 很多未上車的人 ( 包括小弟 ) , 未買賣過物業 , 是 0 經驗 , 對買賣樓都是空口說白話 , 就算你看了很多有關樓宇的書及 blogger , 未試過都會驚的 , 希望我都機會盡快試行一次啦 .

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    1. 就算未試過物業買賣,也可以吸收相關知識,做好準備,太多人就是未到買賣一刻就是不理。

      當然,就算有準備,第一次買賣時還是會巿點怕,始終是第一次主理如此大金額的買賣,加油。

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  3. 精彩,感謝止凡兄分享。

    整篇文章,小弟認為最重要的一句,就是尾二段的"不太需要著重預測後市"。

    我們沒有水晶球,不會知道將來會發生的事,同一事件百樣人作不同演譯,已經可以對市場來個翻天覆地的轉變,寥寥然作預測都沒有好結果。

    關小姐的操作就像價值投資,以租金角度出發,製造穩定現金流,才可以應對市場變化,同股票操作很相似。

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    1. 的確,就算是炒家,都要跟價值投資法則去走才能長成,可惜太多人就是常常要知道後市如何,預測後市,總要跟預測走,成績多是不好。

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  4. 好文!即刻搵到地方重溫節目,不過我好想知佢點捱過97-03幾年。
    http://dfiles.eu/files/6bx3adblv

    Kenny

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    1. 多謝Kenny兄的分享,我也想知到她在這段樓市低潮的操作細節。

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  5. 現金流確實很重要,感謝止凡兄分享這篇訪問,從中學到好多野。

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    1. 相信Ricky也對現金流有很好的掌握,多謝留言。

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  6. 關小姐的樓市投資(機?)理念和我們在股市的價值投資理念相似,都是從息率(租金)看價值所在,不追求對後市的預測,只要息率(租金)回報夠高,便是「進可攻、退可守」的投資,以「立於不敗之地」來面對可能的不測。

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    1. 十分同意,了解價值投資的,就算在不同市場,所使出來的東西、概念,大多都是殊途同歸的,這套知識,錯不到哪裡去。

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  7. 復活節快樂,,又重回正常了,,

    樓市炒賣同股市炒賣經常密的人都會賺得少,,
    我相信這位關小姐若持有的時間較長些,,
    佢理應賺得更多,,
    酒係越久就越純的,,

    不過有超過180的交易實戰經驗確係唔簡單,,
    身經百戰,,幾許風雨都見識過了,,
    不過當中涉及的手續費就應該幾甘了,,

    老鍊的投資者真係以租金回報睇價值的,,
    所以佢地即使面對逆市時都可以穩守得住,,
    其實懂得計算確實係容易成功的,,
    所以正確的投資比起多大的投資重要得多,,

    樓我係最喜歡的投資,,
    我都係得2次的買賣實戰經驗,,
    回想起當初第一次本金是10皮,,
    再去換樓至現在放售約升值近70倍,,
    酒係越久就越純,,

    最近自己再重新檢視資產,,
    樓就快去到自己的理想價值,,
    可能要換回細小的窩居去換取直接的財務自由,,
    若將來將自己的現金流不斷擴大到理想時,,
    再去換回理想的窩居,,
    人生選擇確好多,,起碼確保自己立於不敗之地,,
    互勉之...

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    1. 打漏左個名先,,
      互勉之...
      cleverpeople...

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    2. 有本金70倍的回報,可見物業借貸槓桿的威力。

      最喜歡是學習如何立自己於不敗之地,而不是花精神時間去估後市。

      多謝cleverpeople兄的詳細分享。

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  8. 生活態度522/4/14 14:35

    那位投資者勁之餘, 你亦有十分客觀既分析, 精彩!

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    1. 過獎了,客觀分析是投資者應有的態度。

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  9. Thank you for sharing, very encouraging for property investors , especially likes places that have cooling measures imposed by government.

    From : Singapore

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    1. 不過作為自由市場,政府的過份干預不一定是好事。

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