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2014年3月20日星期四

百萬富翁人數及樓市成交量

這幾天,有兩篇新聞及文章特別吸引止凡的眼球,閱畢這兩篇新聞及文章過後,加上一些思考分析,會對今天香港的經濟部位有一點「感覺」。

第一篇新聞在3月18日,花旗銀行與香港大學社會科學研究中心發表報告,指最新香港百萬富翁調查顯示,香港百萬富翁人數大增兩成至73萬人,創新高,主因是樓市及股市獲利。2013年百萬富翁調查顯示,擁有流動資產100萬至500萬元的人數顯著增加,比2012年增加9.9萬人,是2003年調查以來的新高,佔香港成年人口的13%。

另一篇是施永青先生3月19日在「C觀點」專欄所寫的文章,標題為「賣方接受現實 樓市交投增加」,內裡的觀點大致上是指香港樓市由於辣招的影響,已經淡靜了好一段時間,而淡靜的時間越長,所積累的購買力越多。如今後市好像有很多不明朗因素,買家與業主的拉鋸戰開始有點轉機,業主開始減價,因為怕遲賣的價錢可能更低。而當不少樓盤一開始減價,很快便找到買家而成交,成交量比農曆年時翻了不只一倍,這證明了這段低成交期所積的購買力實在不少。

早前在這裡發表過一篇文章「樓市大跌的模式」,綜合了一些過往香港樓市的大跌經驗,其中一個令樓市大跌的重點是要購買力被消耗掉。雖然作為小市民,沒有什麼實質的統計數據在手,但如果訓練了一個能分析經濟及財務資訊的腦袋出來,你會可以從日常新聞及文章中窺探出一些有用的資料。

一直都有留意香港新聞,每天在香港生活,對香港經濟的脈搏都略有感覺。主觀地認為香港樓市實在難以下跌,原因是身邊不少朋友,或朋友的朋友,隨便一個普通打工仔,在這三兩年,把物業套現,加按或賣掉,便手持過百萬現金,在等待投資機會。當很多人都有很多現金在等機會時,這個大跌市的機會一般都不會發生。邏輯地想想,市場還有這麼多承接力,樓市怎能大跌呢?只要偶爾跌一點,已經不知有幾多「等運到」的朋友,或朋友的朋友,會出手了。

本來這只是一種感覺,沒有數據支持,數據就只是來自身邊有多少個朋友,或朋友的朋友。這幾天這兩篇文章或新聞,給我拼湊出一個完整畫面,支持了我的「感覺」。百萬富翁增兩成,樓價只要一下跌一點,馬上大量增加成交,這都代表我的「感覺」成立,市場所累積的購買力的確很強,這還未計及被辣招擋在門外的內地及海外買家呢。

跟很多人一樣,我也在等待機會,可惜我的「感覺」告訴我,樓市大跌這一刻不容易來臨,越等得久,市場所累積的購買力就越強,自然越多人在等機會,誰等得不耐煩的,或有迫切需要的,都會出動買物業,但繼續等的人,其購買力就一直被累積著。要樓市大跌,必先令這些購買力「乾塘」,但要消耗盡這批購買力,看來長路漫漫。

從身邊朋友及日常文章中洞悉市場脈搏,這是需要累積很多財務知識,亦要不斷思考分析,我就是希望追求這樣的能力。記得看過有關索羅斯的書籍,講述他有一個奇怪的身體,當他的背部感到不適時,他就會知道市場將會有問題,萬試萬靈。我不知道這是否事實,但如果要解釋,就是他不單止大腦理性地分析到市場的問題,更昇華到身體自動「感覺」到問題而作出一些反應。有否這樣的境界,實在信不信由你。

16 則留言:

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    1. 多謝支持,你在很多blog都做了很多次第一名留言者,厲害。

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  2. 在我身邊也有好幾個等待樓價跌的人,但當中都是老手,投資收租的人。
    但打後幾年供應會提速,接租者會否有一定接受力。
    再加上如美國加息。
    買樓都要計回報,投資者唔會在3%以下都衝入市場吧
    除非自住。
    以我所知,好多老手手持現金等樓市下行,只是要計回報看什麼價位值得入場。

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    1. 現況是不只老手,連不少新手也手持現金在等待呢。

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  3. 冇錯,,止凡兄的感覺也與我一樣,,
    其實現在好多人手持大量現金,,
    可能大部份人都係在這兩年出售物業而持有的,,
    所以百萬富翁的數目就大增左,,
    佢地都係等待樓市下行就會出手,,

    而大多數人見出售左單位而不跌反升,,
    其實心理壓力係好大的,,
    尤其有自住需要的那些,,
    所以通常平市價1至2成已迅速買回,,

    昨天耶倫宣佈逐步減買債後六個月後加息,,
    最快可能15年4月開始踏入加息周期,,
    今朝一番工同事們即討論加息了,,
    他們話:
    "樓市就趴到死直了,,香港的樓已開始減價了,,
    澳門的樓市可重回舊價了,,
    供2萬的人要供3萬了,,仲唔低佢地死,,"

    又一班無知人,,一聽已知連數都唔識計,,
    何來供2萬會變供3萬呢,,
    除非息口一加就加近4厘,,

    其實樓市同股市都好神奇的,,
    通常您認為東佢就會去西的了,,
    當大眾都認為大災難臨頭時,,
    我本人則睇到好多機會,,
    打打下又一大篇,,要搵時間再計劃下,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 這是沒有財務知識的人在恐慌之時,有財務知識的人就能貪婪起來,連數都未懂計算,要在市場上投資賺錢的機率相對較低吧。

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    2. 94年一回氣加了6次息,世界沒什麼不可能,我倒樂於見到加息,因為大家可以專注工作,不用花精神想炒股或投資可以致富或提早退休等。過去這幾個月大市下跌已沒有人恐慌了,我反而在這時十分恐慌,亦會逐步減持股票,伺機做定期存款。

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    3. 加息令大家更專注工作,這點我不太明白。97年都10厘8厘息,大家一樣炒樓,所以加息不代表不炒股炒樓的。

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    4. 日本失落左多年,,但仍有優秀的企業的業績股價不斷創新高,,,
      這足以証明就算一個地方經濟好壞,,
      只有持有優秀的企業才是王道,,

      加息就令大家更專注工作,,這更是不應該,,
      應該無論何時都要專注工作,,
      更加要專注自己的事業而非職業,,

      市場的時機係難以捕足的,,
      我只會專心關注自己的股份,,
      互勉之...
      cleverpeople...

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    5. 我也同意優秀企業的重要,所以在大環境可以的話,重要仍然是專注自己投資的公司已經很足夠了。

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  4. 現在手持百萬,是否還可以算富翁?十年前一百萬起碼可以買到半間樓,現在連首期加其他雜費往往也不止一百萬。。。所以手上有超過一百萬的人不增加的話,就代表香港人的生活質素確確實實的正在倒退了。

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    1. 這新聞不是在討論一百萬是多是少,花旗這個調查是每年都一樣,得出過往一年的一個增加的數字,這個人數變化是有所意義的。

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  5. Citi didn't adjust her "standard" of richie. One mil of HKD doesn't mean much especially after the previous few high inflation years. Unfortunately, I felt that the inflation percentage increase released by Government is a far lower value than what I personally felt in the market. In economic terms, purchasing power parity lowered, from a personal point of view, at least 30-40%. Quite a number of my friends whose wives are not having jobs owned much more than a mil. in their private accounts... Man will use their spare money to bet on horses and stocks but their wives will buy houses...

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    1. 絕對同意你的分析,經過多年美國大量印鈔,同一個金錢當然價值有所變化。不過,報導所指的增長數字只是跟去年比較,分析數字時可以先了解數字的由來,看起來意義更大,對分析形勢較有幫助。

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  6. 按你的邏輯,每次樓市回調,累積"強大"的購買力都會再度入市,令樓價再創新高。那香港50年的樓市歷史就根本不應會出現大跌了。事實上,香港樓市當然出現好多次跌市(84年,89年,97年,08年 <08年雖然只跌了大半年,但跌幅亦達20-30%> ),只不過近年好多人買樓都賺到錢,潛意識就偏向相信樓市利好因素,而忽視利淡因素。這情況有如97年前,是無人會相信樓價會跌。

    過往50 年,香港從來都是地少人多,人人都渴望置業。但這些所謂"剛需"是不會令樓價直線上升! 事實上,樓市是出現了多次跌幅不少的跌市。因為資本市場價格(包括樓價)永遠是FORWARD LOOKING,而且永遠會OVER SHOOT. 你要衡量目前的樓價水平是否已充份反映利好因素?? 為何樓市會出現你所謂的"購買力被壓抑"的情況??? 猶記得3年前,政府初推SSD時,樓市成交是淡靜了幾個月,幾個月後樓市就再火爆起來。可見只要置業人士預期樓價會繼續向上,PANIC BUY,政府的辣招最多只能凍結市場購買力幾個月。但為何今次樓市交投是靜了一整年呢? 根本性的原因不是辣招,而大家開始預期樓價會回調,市場不再PANIC BUY了。因此,2013年樓價高峰水平,是全港PANIC BUY推升出來的結果;市場不再PANIC BUY的話,2013年的樓價就企不穩了。若要樓價短期再創新高,就需要令全港再次PANIC BUY才可以。

    所謂"強大的購買力"被壓抑?? 更準確的說法是,準置業者是"自己壓抑了自己"的購買力 (自己選擇推遲買樓)。還有的是,所謂"強大的購買力"到底有多強大?? 什麼手持百萬現金就算是強大的購買力? 你要知道目前沙田、荃灣的中等屋苑的中小型舊樓都要400萬了,100萬現金才剛好夠給首期!

    什麼一大班手持一百萬現金的朋友就是強大的購買力??? 更準確的說法是,他們極其量只夠能力剛好上車的夾心階層。香港其餘數量更多的能力較低的待置業人士,在目前高樓之下上車能力成疑,根本不是市場的"有效需求"!

    真正有能力買樓的人,早就已經買了,而且很多都手持幾個物業。無能力買樓的,大多數在可見的未來都不會有能力。未來樓價能否短期再創新高,很視乎這些"有能力人士"的取態,無能力而天天渴望買樓的人根本影響不了樓價。而這些"有能力人士"可選擇的投資渠道很濶,如非要投資物業不可,近年流行投資倫敦、日本、澳洲,專盯著大陸人的錢,前景不見得比港樓差,都一樣是賺大陸水,香港的物業交易成本亦不會見得便宜。如要收息,股票、基金、人民幣定期,還有內房高息債券,如不是為博樓價升,只為收息,實不用費勁去賺3%的租務回報,,而印花稅+佣金等前期開支已食了頭兩年的租金收入了!!! 簡單講,在加息風險、政策風險、交易成本重而升值前景有所弱化的情況下,港樓對這批"有能力人士"的投資吸引力已減退了。

    可能很多人還是堅信樓價還是會再創新高,只是"強大的購買力受到壓抑"而已,"強大的購買力"一旦被釋放,樓市就會再一飛衝天。我沒有預知能力,不能否定這個可能性。但請大家觀察埋下半年,若年尾前樓市的成交/ 樓價仍無強力的反彈,就要再審視所謂"強大的購買力"是否只是個幻象,2013年大家PANIC BUY時,老斗老母吃奶的力都出齊,彷彿購買力強;過後,"手持百萬現金的一大班人"其實不過是界乎剛好夠上車盤,又買唔起中等屋的人;真正有能力的人,已經不在集中於樓市,把資金分散投資。

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    1. 十分感謝你的留言,尤其是你願花時間寫這篇長文章,美中不足的是你沒有留下大名。

      從你的文章可以看出你不太認同我的文章,亦偏向看淡後市,這絕對不要緊,亦很多謝你給了我們一些不同角度的觀點。

      實不相瞞,我心中亦非常希望出現你所說的狀態,即樓市高不勝寒的現象,因為我也是其中一個手持資金等待的投資者,只是我看過兩篇新聞及文章之後,加上分析所得出的結論不是所願而已。

      如果你常來這裡的話(我估計你不是,可能從經濟日報轉載而過來的),你應該了解我傾向不會跟你辯論般對詞,盡可能了解及吸收不同觀點,這是更能進步的方法。

      不過,有兩點希望在這裡澄清一下:

      第一,我的邏輯不是指回調就會有「購買力」入市,如果是這樣,的確香港不會有跌市。然而,這是一個觀察,下跌一點後就出現高成交量,這推測市場的「購買力」存在,到一天,下跌了很多還沒有高成交量,可以想像市場的「購買力」可能已經「乾塘」。

      第二點是百萬元就代表購買力這一點,本身不是指百萬元代表很多錢(如你所言,已經夠上車盤首期,其實百萬元也不算少了),而是整個百萬富翁人數報告是拿來看趨勢的。由於這個報告已經做了至少十年八載,這可以視為一個指標,要留意的是這個百萬富翁人數不是指只擁有一百萬現金的人,而是超過一百萬流動資金的人,可以是三百萬,可以是五百萬,甚至過千萬不等,然而,這個數字的增長,反映的確富人的人數多了,拿這個報告結果來分析只是這個意思。

      我不知道你會否再回來看我這個回應,無論如何,真的多謝你的留言,至少讓我有機會再深入思想多遍這個命題。到底未來的樓市如何呢?就看看誰的預測較合理吧。

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