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我的10年炒樓經驗

近日止凡看畢一本有趣的書,書名是我的10年炒樓經驗,作者韓安迪,是香港討論區人氣post的分享者。作者分享了他10年來的炒樓經驗,由8萬炒到500萬的經過,內容十分有趣充實,值得「香港人看」。說「香港人看」是因為書中故事都是香港人的故事,亦用了廣東話語寫出來,當中亦有不少搞笑粗話,其他地區人士多不能看懂。


這本書好像揭示了一個另類的投資世界,作者是一個積極的物業炒家,由於沒有穩定收入,以及買賣一些舊唐樓、分契樓、僭健樓之類,所以大多數都沒有做按揭,大部份買賣都是full pay。故事就由2002年用8萬元買入一間深水埗的分契樓開始(一間600呎分間成三間獨立房,就像劏房一樣,再找律師分了契約,獨立進行買賣),一直一買一賣、一賣一買,慢慢炒到10年後的500萬身家,過程十分有趣。

炒樓過程為何會有趣呢?有趣在作者好像沒有好好計劃,見步行步,其中亦有不少突發事件發生,好像簽了臨約才發現資金不足,賣出物業時在交易前又被買家以有僭健為由「踢契」,放租時又遇到麻煩租霸,買過被「黑社會」追數的物業,又買過錦田一些了無人煙的村屋,也買過沒有入屋路權的村屋,亦買過沒有滿意紙的村屋。這些一切對我來說都非常新鮮有趣,現在讀者可以當成故事看看,但能夠想像到作者當時的煩惱及想盡辦法解決問題的努力如何。

透過書中交代的故事,讀者可以吸收到不少財務知識,尤其是樓宇買賣方面的知識。包括原來香港有分契樓,而分契樓又不能做按揭。又有一些節省佣金的招數,先租一些「邊租邊買」的單位,成為租客後能直接連絡業主,之後再直接提出買入單位,經紀只能收到租樓的佣金。對於談判技巧的分享,先了解租霸或撻訂者的利害關係,再與之談判。向人借錢的方法,要想辦法保障人家,例如向老人家借錢買樓時,大可落老人家的名字,把租客的租金直接過數還錢,自然事半功倍。實在有不少有趣財務知識,不能盡錄。

當中最令我深刻的是作者向一位高人學習,其中一個原因是作者正以為自己的節省佣金方法很強之時,炒樓戰績亦很彪炳之際,竟然被地產經紀說服以一個他認為低得不合理的格價賣出他的單位。地產經紀運用了高超的談判技巧不在話下,最令他奇怪的是為何地產經紀會這麼落力地幫買家呢?原來這位高人買家所用的方法正正與他相反,高人一向厚待經紀,不殺佣不單止,還不時加佣,經紀把樓價壓下多少,經紀佣金自然相對增多,這比作者之前學懂的節省佣金大法賺得更厲害。

記得有身邊朋友也曾經對壓佣金的方法十分了解,例如他分享過,在沙士時期,無人買樓,反而很多人想賣樓套現,朋友就話這些時期買樓的人絕對可以殺佣,到樓市大升,盤源很缺,成交少之又少,殺佣的權利就到了願意賣樓的業主身上。這是捉心理,經紀最想促成成交,而知道了自己正在有利的一方,可以增加談判本錢,賺盡。當時我亦對此類思維有所保留,認為一次半次由自可,如果想要吃物業投資這行飯的話,一定不要刻薄經紀,要跟經紀成為好友,不減佣金還不止,更要加佣金令他們盡力為你行動,這亦是財叔分享過的,記得林奮強所講過的亦是類似的東西。殺佣還是加佣,這是小聰明與大智慧的分別。

書中的故事是有趣,不過就好像看韋小寶的故事一樣,其實有欠整盤理財計劃,本來作者有很多次都已經被沒頂的,只可算是福大命大,令故事驚險刺激。例如沒錢成交,身邊又會有朋友相助,有時又會有位多年不見的親哥哥出來夾錢,看似賣不出去的物業又會被人看中買入來作其他用途。整體來說絕對是一本好書,至於哪部份應該學習呢?讀者看過後自行判斷吧。


這本書都設立了facebook page,大家不訪去看看吧。
https://www.facebook.com/anders919



8 則留言:

  1. 從韓安迪的故事中真的學到很多買樓投資的辛酸

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    1. 有些辛酸是可以避免的,不過由作者撞板後寫出來的故事的確很有趣及值得學習。

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  2. steekmaker2/3/14 14:51

    在大牛市中, 出出入入, 買買賣賣只賺到 500 萬. 書中的方法好明顯是反面教材

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    1. 並非在大牛市中炒賣的,作者是在2002年炒賣至2012年,當中經歷了03年沙士以及08年金融海潚,故事頗驚險的。還有,不要只看500萬(其實已經不少),應該看看回報率,8萬至500萬的話,是60多倍的回報,是10年起了6個雙倍,即1年多就一個雙,回報率可想而知。

      當然,正如我文章所言,書中故事有很多值得學習的地方,但亦有需要當心的地方,大家值得一讀及分析一下。

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  3. 書中應該多野學,,
    淨聽止凡兄講已基本涉足各式各樣的樓宇,,
    這也是值得學習的,,

    由8皮炒到500皮,,確實有番咁上下,,
    以澳門為例,,若這十年用8皮投資到一間政府有lift的兩房,,
    到現在也升到近五十倍,,市值380皮,,
    所以在澳門也可以有好多人可以出書,,

    若是,,可能我也可以出出書(講笑),,
    所以話呢,,真係機會處處,,
    不是現在的年輕人講的冇機會,,
    只要有知識,,才可以做到,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 澳門有賭業,經濟增長大到不得了,錢多得要年年派,正如你所言,在澳門可能買入並持有就行。但作者在香港炒樓,經過沙士及金融海潚,有這樣的成績的確不簡單。

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  4. 當年9成半,買160的傲雲峰租出去,今天都500多!也是8皮野起家,不用四圍些,今天都5嚿啦

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    1. 事後回看,的確有很多方法,不過我又偏向虛心向人家學習,而盡可能challenge,這是對我自己進步最有幫助的。

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