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2014年2月9日星期日

白居二政策的啟示

政府去年針對市民住屋問題,推出「白居二」政策,即白表(非公屋人士)可免補地價買二手居屋,政策目的是幫助收入不高的夾心階層市民可以早日上樓。政策每年限量5000個名額,以抽籤形式選出準業主,今年首批2500名中籤者中,已經有約三分之一放棄機會。

記得去年止凡看新聞時,「白居二」中籤幸運兒正式入市,出現恐慌性搶樓潮,刺激居屋新高破頂成交湧現,埋下爆煲伏線。今年樓價已由高位下跌半成至一成,「炒過龍」的居屋跌勢更急。當時約800名早前摸頂入市的「白居二」買家中,部分因承造九成按揭,已淪為負資產。

當時「白居二」政策的合資格市民都帶著中六合彩的心態,政府看到反應還以為政策取得成功。到今年反應已經冷淡了,可能是市民對未來樓價的預期改變了。另一個問題是政府一手推市民進火坑,讓財商不足的市民背一身樓債及嘗嘗負資產的知味。

政府見一處地方有問題,就針對該問題推出政策,這只是一層問題的考慮方法。可是,市場運轉乃千變萬化,金錢流動亦不會是靜態的,近年政府總是過份高估自己控制市場的能力。去年政府推出「白居二」時,我跟同事們討論已經覺得這是不行的,很簡單,這會影響居屋市場的供求,政府政策上人為地增加了未補地價二手居屋的需求量,但在供應量方面就沒有任何動作,這只會造就居屋業主加價誘因。

政府每年抽出若干數量的幸運兒,這批幸運兒突然能以免補地價的價錢去買居屋,變相受了政府的資助。但續後市場的供求平衡就因此被改變了,即政府直接資助準買家的金錢會間接落到賣家手中,最終受惠的還是原先擁有資產的人,這是資本市場的遊戲。

可能還有人不太明白,為何政府容許這批人免補地價買樓,但金錢又會落到賣家手中呢?讓我再說得清楚一點,例如未補地價市價230萬的二手居屋,要補地價的話買家都要付300萬,即230萬給賣家而70萬給政府,今天政府話「白居二」買家可以用230萬去買,買入這仍然是未補地價的二手居屋,「白居二」買家就變相省了70萬而能安居了。問題是這個政策推出後,在供求失衡之下,這間免地價的二手居屋還是230萬嗎?可能當時還有人不相信,現在看清楚就知道了,今天大約由230萬升回300萬(還是未補地價)。即今天若果能以300萬入市,為何當年沒有政府資助時不買呢?當年300萬還已經計及補地價了。

政府資助的70萬跑到去什麼地方呢?大家可以看到金錢是流動的。好像你在供養一個賭徒,他每天就到澳門輸掉所有錢,其實你就間接供養著澳門博彩業,當然受你供養的還有買入了這類股票的股東啦。所以在自由市場要看清楚金錢的流動,在政策上應該正確地「落藥」讓金錢按你的預期般流動。可惜,回歸後始終覺得香港政府玩這個遊戲不夠高明。

另外,可以思考一下另一個問題,有人提出對低收入人士發出租金資助,例如資助劏房租客,到底又有沒有用呢?劏房業主的租金定價是按市場供求以作的,能以$5000出租的話,他們都不會以$4000租出的,如果政府真的發出資助之後,劏房的租務市場會起什麼變化呢?大家可以想想。

成功的資本家及生意人最厲害的,就是閱讀金錢走向的能力,無論是某政府政策、國際貿易狀態、世界資源、人口分佈等,只要有點變化,自然能預視資金的流動方向,繼而安排自己生意及投資的部署。大家不妨多點訓練這方面的能力,也能有效地提高財商。

14 則留言:

  1. 如果向低收入人士補助,最終亦只會推高租金,始終就是肥了業主,低收入人士始終沒有得益。因為他們本來已經預了這筆錢來租屋,多了補助就會租更貴的樓,或者被業主作為加租的藉口。假設原本要租$3000,政府補貼$1000的話,一是租客走去租$4000的樓 (加大了$4000租盤的需求),令到原本住$4000的一下子更難找到適合的租盤。二是業主加租到$4000,因為租客沒有多付出,所以也就很愉快地接受,那$1000其實就去了業主那裡。

    這個情況其實已經發生了在的士業界很多年,每次加車資,得益的都不是司機,而是車主。實在不明白為何還有人提出這樣的建議。

    要努力培訓分析資金流向的能力,之後再按排自己的投資部署,好等資金能夠流入自己的口袋裡,哈哈。

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    1. 對呀,的士加價就正正是這個道理,近年每次的士司機都不太贊成加價,因為政府容許他們加價時,車主就會對車租加價,還要加得更狠。
      一起培訓分析資金流向的能力吧,加油。

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  2. 不過剛剛財爺出口話,,
    當經濟越好的話,,政府會逐步減乜補貼,,
    減那減那的,,到時乜都冇,,重要加稅,,
    真係再苦了那低下及中下產了,,
    算啦,,香港政府一向都係要肥上面的人,,
    所以香港的未來真係令人擔憂,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 另一個目標,就是令自己成為被肥的一群,向上流。

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  3. 政府被市場和政客牽著走,好心做壞事,推市民入火坑,已經不是第一次。
    去年推出白居二事已經有不少人指出問題,只是政府在壓力下聽而不聞而已。
    政客更是幕後黑手,不經大腦或為利益而不顧後果。
    香港不斷有人叫政府協助市民買樓租樓,如果供應沒有增加,整體上只是塘水滾塘魚,有人變好便有人變差,醫得頭來腳又痛,資助的大部分去了業主,又大叫地產霸權。但是他們同時又不准開發佔全港七成的郊野土地,其實大部分人都沒有足夠的分析力,只是被別有用心的傳媒牽著走。

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    1. 同意,從前反對政府的聲音都沒有這樣的大,真的。
      這就是中國人的性格嗎?

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    2. 以前係blue ocean,個個都埋頭苦幹,努力靠自己改善生活。
      現在係red ocean,個個都你爭我奪,努力靠拎著數改善生活。
      係人既心態同社會氣氛唔同左,所以樂意反政府既人多左 (唔洗合理,聲大就得),反政府最終目的咪又係拎個控制權作出資源再分配,當貧富不均嚴重呢種事就會發生,人性就係咁,都唔淨係關係唔係中國人事...(例子: 近既有泰國)

      不過政客唔識理財,政府唔識promote,傳媒選擇性報導 (有時甚至我覺得係誤導),市民基於片面作分析 (又或者分析都懶,直接吸收傳媒評論),都係火上加油既原因。

      其他...唔講啦,越講越火滾...^__^

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    3. eric兄說得很有道理,實在越說越多,難以盡訴。

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  4. 自住應該沒問題吧??? 不懂樓市喔

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    1. 不是說自住不自住的問題,應該好好研究一下,計好數,才下決定。
      由今天起,不如多吸收樓市方面的財務知識吧。

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  5. 記得中五會考,price elasticity of supply and demand 用的例子好像是房屋. Government Subsidy同Ad-Valorem Tax對買方同賣方的影響,難道很難理解?政府做事是為了解決問題還是為了逞能賣弄?

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    1. 理論不太深,很容易明白,不過政府做不做又是另一回事。

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  6. 反正现在又给政府 整蛊了, 以为抽到中奖。但看看先 居屋都叫 430 至到 500万(未補地價), 所以现在是買又難。。。不買好像更難。 惨!

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    1. 能買四五百萬的物業,為何不買私樓呢?居屋還要有入息限制,很懷疑是否能上會。

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