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2014年2月6日星期四

做生意與物業收租

有位前輩在一家旅遊巴公司工作多年,他的老闆有二十多部旅遊巴,淨計今天的牌價及車價,其公司的資產市值已經過億元。前輩跟止凡分享他老闆的性格總是「算死草」,最麻煩的是每架車的運行班次都要「計到盡」,令前輩有不少抱怨。

前輩的老闆都不會仿傚行內習慣的做法,例如某公司向他包起四輛車用來接載員工上下班,行內慣常會把這四輛車分派出去,於是這四輛車接完該公司員工上下班之後,車輛及司機都可以閒置一下,因為反正錢都是該公司包起了,其他的接載工作就靠別的車輛去做。可是,前輩的老闆總是會把每輛車及司機的空閒時間都用盡,要司機不時報告位置,如果有新工作,又有閒置車輛及司機,司機都需要多走三兩轉。

本來這應該是一次半次的特別操作,因為例如某飲食集團每月用60萬包起幾輛車,按合約來說,這幾輛車是全天侯待命的,但前輩的老闆永遠都把這幾輛車計算在其他工作按排之中,有時因其他工作而延誤了接載該飲食集團的時間,就要司機找些大話作解釋,例如拿車去檢查修理之類,實情是違約地做了別的工作才對。

其實有足夠的生意及工作,前輩的老闆大可以多買幾部旅遊巴,多請幾位司機,自然大家都能做得更輕鬆。不過,做生意的,又能生存的,一定會想得很盡,今天的生意額不代表未來的生意額,而生意額亦不會因為多買入幾部車而增加,如果多買幾部車回來,未來生意額下降怎算呢?就算單看今天,生意額不變,但多購入幾輛旅遊巴,資產回報率便即時下降不少。本來用了20輛車能做這個金額的生意,今天要用25輛車去做同樣金額的生意,平均每輛車的賺錢能力都變少了。

做生意的,想生存,一定要想得很盡,把資產的效益發揮到最盡,只要還能想到操作辦法的話,都不會隨便增加資本,除非迫在眉睫,即不增加資本就增加不了生意額及盈利。在這樣的思維之後,員工怎能舒舒服服地去工作呢?員工工作得太舒服,代表老闆還有很多資源未發揮到極點呢。

前輩這個分享,令我想起在香港最多人致富的方法,即物業收租。如果把物業收租當成一盤生意來看的話,其租金回報多不會受你持有多少物業而下降,通常只要不斷買入更多的物業就行,為何這麼「著數」呢?換成是旅遊巴的例子,不停買入旅遊巴定必過份擴張,拖低回報,對生意有負面影響。每盤生意都會計好數,計算好生意額、市場份額及擴張步伐,不可能像物業投資,越買得多就越好。

物業投資亦是一盤生意,但不太受生意額的影響,多買一間就多一間收租,最大的分別在於香港樓市的供求問題。香港一直都有強大的住屋需求,買也好,租也好,一向都是供不應求的,所以物業收租這盤生意很容易做,看到市場的現況,只要不斷買入,就能增加現金流。投資者都不用擔心回報率被攤薄的問題,因為多買一間就保証能收租,這是物業收租這盤生意的優勢,亦是為何物業投資讓最多香港人致富的原因。

明白此道理之後,就會了解其實物業投資都是一盤生意,只是因為香港樓市的供求問題而令這個生意操作少了很多顧慮,但這並不是放諸四海皆準的定律。大家還記得不少香港人90年代到加拿大炒樓的慘痛經歷嗎?今天到內地一些「鬼城」買物業,到一些三四五六線城市作
物業投資,他們都能夠幾百幾千畂地畫出來建房給香港人買。但大家可能都知道這些地方的租務市場都不會像香港一樣,買了的物業就只能空置著。

所以物業放租這盤生意之所以成功及容易操作,只因香港地少人多的物業市場出現供求失衡所致。要成功應用這樣的生意模式,也要留意當地市場的供求問題是否跟香港相似,例如倫敦、紐約、北京、上海、東京、大板等地方,否則後果未必樂觀。

14 則留言:

  1. 学习了,谢谢分享~。~

    不过请问在香港如果做银行抵押,当屋价下跌导致低于借贷时,银行是不是有权利向业主追讨差价?

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    1. 按合約,好像什麼時候權利都在銀行處,不過借貸紀錄良好的話,銀行都不會行使的。

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  2. 所以投資房地產的第一條金科玉律永遠都是 location, location, location,好的地段已經是房地產投資成功的一半。記得在一堂有關物業的講課上,教授就說即使是一流的建築,一流的配套,一流的水平,只要地段是不入流,那整個項目也不會成功。相反五流水平,一流地段,項目也可以成功。

    恒隆主席陳啟宗也在年報中有差不多的看法,來解釋為何他們為何只投資在一流的地段上。

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    1. 對呀,地點是極之重要,是整盤物業投資生意的靈魂。

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  3. 止凡兄哩幾日,,日日都來料,,
    睇唔切真係,,勁讚,,

    做生意就係咁,,
    不過有時我覺得都應該有些良心會好些,,
    下下賺盡未必好事,,

    同意RKWC兄講,,地段永遠係第一,,
    您睇中環同旺角的舖就知,,勁掂,,
    新樓而家都係冇咩質素可言,,
    豪宅都可以乜都有缺憾的,,

    恒隆主席陳啟宗也是我在香港的發展商最欣賞的一個老細,,
    佢的分享同演講我都有聽過,,也有儲蓄底,,
    好值得學習,,
    仲有萬科同萬逹的主席都係,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. cleverpeople兄都日日來看及留言,多謝支持。
      有陳啟宗先生的演講嗎?我也找找看先。

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    2. 止凡兄有興趣的話,建議看恒隆地產的年報,號稱是最用心寫的主席報告,每年陳啟宗先生都會很詳細地分享他的見解。Youtube恒隆的頻道也有他的訪問,不過就沒有那麼詳細。

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    3. 多謝分享,一定會看看的。

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  4. 有人為了做生意而買物業, 結果做了多年生意後發現生意本身只夠糊口, 反而物業的升值令自己發達.

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    1. 我也聽過不少這類故事。

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    2. 又有很多人為自住而買物業,結果打了幾十年工發現只夠糊口,反而物業升值令自己發達。:D

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    3. 這個佔的比例更多喎,哈哈。

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  5. 分享陳啟宗先生分享,,
    互勉之...
    cleverpeople...

    陳啓宗: 熊市出英雄
    “不和政府打不需要的交道”—— 與恒隆地產董事長談企業文化
    【對話背景】
    在地產圈中,恒隆地產董事長陳啓宗是個“另類” 。他總是獨來獨往于香港與內地之間,SOHO 中國的董事長潘石屹曾在微博里形容他——“左上口袋永遠插著七八支筆和一個小錄音筆” 。

    他敢罵人,也敢於自嘲。 “我老罵別人是傻瓜、笨蛋,其實我自己才是最大的傻瓜” 。恒隆堅持“零負債經營” ,別人像兔子一樣快速擴張,恒隆卻像烏龜一樣每年只做一兩個項目。陳啓宗話鋒一轉, “做商業房地產,兔子一定死,烏龜一定贏” 。

    對於這兩年來在中國興起的商業地產浪潮,他在近日接受財新記者專訪 時,提出了一系列激烈的觀點加以抨擊: “中國大部分的商業地產項目都是垃圾” , “18個月之內蓋好的商場絕對是垃圾” , “全國有水平的商業地產開發商只有6家” ,等等。

    陳啓宗有批評同行的本錢。現年64 歲的陳啓宗已執掌恒隆20餘年,經歷過 幾輪經濟周期,踩准了幾次 “低買高賣”被市場稱為“熊市捕手” 。他自詡為賺 長期的錢。

    恒隆地產(00101.HK)2012年營業收入達73.72億港元,其中租金收入占比超過八成,股東應占淨利達83.95億港元(含物業增值部分) ,市值超過1300 億港元。

    近十年來,陳啓宗每年都在恒隆地產財務報告中親自撰寫“致股東函” ,一些投資者甚至將其與巴菲特的“致股東函”相媲美。

    在今年的“致股東函”中,他用很大篇幅談了地產商與政府的關係。他說中國是一個發展中國家,貪汙現象可能比西方發達國家更普遍,因此要更謹慎明智地使用“政府關係” ,絕不能為達成交易而放棄道德原則。

    【對話摘登】

    財新記者: 恒隆地產在2012年初提出“只選好的,只做對的”作為公司主題。如何理解?

    陳啓宗:這是恒隆的中心原則,從把握市場時機、選擇地塊位置、進行建築設計到運營項目及培養和發展人才,一切都以它為依據。每一步都堅持走對,才能成功。

    三年前,我們在香港大概還有200 億元的物業單位沒有賣。之後,我們陸 續賣了幾十億元。到現在,還有250億元的單位——因為物業升值了。

    1994年我們就決定在香港只做高端房地產,不做一般房地產。另外,我們幾次買地都是在最低潮,賣房子是在相對高潮。

    1999年 -2000年,香港最便宜的地幾乎是我們買的。到現在為止,單個項目賺錢最多的土地也是那個時期買的比如“君臨天下”一個項目就賺了200 多億港元。

    而從2001年到現在,我們沒有在香港買地,而是轉到內地發展。2004年時大家都搶著去一線城市,我們卻去二線城市。那時沒人看二線城市, 天津、 濟南沈陽、無錫等。沒有競爭對手,才有便宜的東西買。其實我們對每個決定都是小心謹慎的,做對的決定,加起來就是很好的結果。

    財新記者 :企業都想做對的決定,但要做到很難。

    陳啓宗 :事先很難知道對錯,事後才知道,只能在過程中盡力而為。

    現在中國在大發展期,老話講“草莽出英雄” ,但大發展期也是大過渡期,很多草莽英雄過不了五年、十年就沒了短期很威風,賺短線錢,那都是小見識只有不斷做正確的決定,才能有持久的成功。但現在很多人不這樣想問題,都想賺快錢。

    其實,讀過經濟史的都知道“烏龜和兔子”的故事,短線看,兔子威風,烏龜傻瓜;長線看,兔子一定死,烏龜一定贏。

    恒隆現在一年才做一兩個項目,一個項目能給我們增加3億元的租金收入,進展好像很慢。但是,時間會證明複利的厲害。恒隆在上海的項目運營12年,達到了40% 的年回報率。每產生100元的租金,84元進我的口袋。

    在上海之外,恒隆還有800億元投資。五年完工,十年運營,按照20% 的淨收益計算,15年後,每年產生淨利160億元。再加上上海恒隆項目每七年收益翻一番,15年後,恒隆每年純租金的淨利就是400億元。但是,國內沒有人算那麼長。這就是烏龜的故事,也惟有烏龜能做到。做商業地產,最後絕對 是烏龜贏。

    財新記者:企業如何抓住反經濟周期的機會?現在內地持續房地產調控,恒隆是否會買地?

    陳啓宗 :沒有熊市,何來英雄?英雄就是別人都死掉,你活下來。只有在熊市來臨時,才能買到便宜的土地。這樣下來,才會成功。做生意要心如止水,安靜得像睡著了,但內心是靈敏的。該動的時候,要動若脫兔,重拳出擊。

    在一個周期里,我能拿到一塊地就很 滿 意 了。2007年 -2008年 是50年 一遇的大周期拐點,我買了兩塊地——無錫的第二個恒隆廣場和大連項目。過去這兩年是一個小周期,我們最近在武漢又買了一塊地。沒有熊市,就不去買地。

    如果因為有錢就去買東西,那一定是個大笨蛋。

    財新記者 :每年你都會親自撰寫“致股東函”。為什麼這樣做?

    陳啓宗 :為什麼不這樣做?做董事長就是要對股東負責。股東是我的老闆,對老闆總要有該做的事情。

    財新記者 :你在今年的“致股東函”中用很大篇幅談到了與政府的關係。恒隆在內地如何處理與政府官員的關係?

    陳啓宗:除非有合情合理的實際需要,否則我們不會主動接觸政府官員。我們在香港如是,在內地更加如是。我們決不籠絡地方或中央領導人,亦從不贈送昂貴禮品。我們明文規定不僱用前政府高官。

    在任何一個經濟體里,房地產發展商都不能不與政府打交道,但恒隆從來不跟政府打那些不需要的交道。我記得小時候我爸爸從來沒有請政府官員到家里吃過飯,出去吃飯也沒有。我父親去世時,報紙上都找不到一張他的照片。

    他很少與官員打交道,除非在有必要的時候。

    在內地,土地都是政府的,買地就要找政府,必須要與政府打交道。很多人和政府官員打麻將、旅遊、送一大堆東西。我們從來不做。

    財新記者 :你提到,願意為秉持高的道德標準而付出代價,如何理解其得失?

    陳啓宗 :有些得並不是得,有些失也不是失。以為失去的,其實失去了很多麻煩;以為得到了一塊便宜土地,實則得到了很多官司和麻煩,比如政府監察系統或許就會找你的麻煩。所以,很難說 得失是什麼。

    我們只能保持自己的道德水平。在香港,恒隆不是最大的公司,但我可以誇口,恒隆是最乾淨的,從上一代開始。

    孔子說,修身齊家治國平天下。如果做人都沒做好,怎麼做事?

    財新記者:如果其他人通過一些不正當手段獲得了機會,比如說拿到了更好、更便宜的土地,是否會對你造成干擾?

    陳啓宗 :有些錢,你賺了覺得很開心;有些錢,你賺了不開心。我們只賺那些開心的錢。

    上世紀60年代,我父親的一個好朋友找到他,說拿到了澳門的賭場執照,要預留一部分賭場給他。父親很感謝,但當即拒絕了。陳家不做賭博,賭博當然賺錢,但害人子弟的錢,不能賺,天是有眼的。

    財新記者:你曾在海外求學,但近年來的言論似乎反對中國一味學習西方的文化與價值觀。回到企業管理和文化層面,你如何看待中西方的差異和短長?

    陳啓宗:中西方各有所長。中國人講究以人為本,不是以制度為本。而西方講究的是制度,制度好,社會就好 ;制度不好,社會就不好。孰優孰劣?很難一概而論。

    比如,西方人說,凡是家族企業都不行,很少有管治得好的。這句話就不對。問題不在於是不是家族企業,而在於監管制度。西方監管制度要求企業每個季度報告業績。有時,企業領導者會為了短期利益而出賣企業的長遠前途。

    而有大股東的家族企業反而能避免這樣的風險。家族企業如果能在一個監管比較健全的大環境下生存,這會是很不得了的事情。當然,如果家族企業沒有西方那一套監管制度的話,也是不行的。

    需要兩者結合才可以。

    財新記者:恒隆如何平衡資本市場的短期訴求和企業的長期發展?過去幾年,每次恒隆在內地拿地,股價都會上漲。

    但你說,不會為迎合股價上漲多拿地。

    陳啓宗:我們比較幸運,香港是一個以西方監管制度為主的城市,同時我們又有一個家族控制的大股東。

    監管制度的健全,讓大股東不能亂來,家族企業可以看得更長遠。我不關心下季度能賺多少錢,我看的是五年、十年、二十年之後。這樣才能建立起長久的企業。

    財新記者 :在很多中國企業里,創始人、領導者的威權甚至個人崇拜都很常見。

    你怎麼看?

    陳啓宗:搞個人崇拜是很傻的事情,一定沒有第二代。

    這樣的人往往很短視,個人威風了二三十年,卻不一定有企業的未來。凡是有一個英雄式人物的大企業,一定要極度小心,因為很可能無以為繼,最終失敗概率很大。企業沒有好的制度,只有一個“英雄” ,一定是不行。

    今天的商業世界,不可能一個人什麼都懂,真正英明的人是把更英明的人聚在身邊 ;只能用庸才的人,自己就是最大的庸才。

    財新記者: 好的公司治理架構是什麼?

    陳啓宗 :說到底,管理就是對人性的洞察。如果什麼都由一個人來決定,沒有規範,沒有監管,肯定是不行的。國家如此,企業亦如此。

    企業由誰來監管?股東 ;誰來代表股東監管?獨立非執行董事。恒隆的獨董具有很高的積極性與獨立性。十幾年前,我和董事會說,提名委員會和薪酬委員會只能由獨董來當,所有執行董事都不能當,包括我自己在內。設立提名和薪酬委員會,把權力放到獨董手上的那一天,我真的感覺有人把我的心肝拿出來了。因為這原本是我獨有的權力。

    在那之前,公司所有人的工資我一個人說了算,喜歡誰,想多加就能加。但是,公司治理需要平衡。

    同樣,我們也設立了期權制度。公司前100多位管理人員都是股東,擁有期權,有些甚至已身價過億,但他一旦被辭退的話,損失也會慘重得不得了。

    這也是一種平衡。

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    1. 好長的一篇好文,他說的都是很合理的。
      這樣說來,恒隆就好像一家以租務為主,儲夠現金,有機會就買下地皮發展一下地產似的,與其他地產發展商很不一樣。

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