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樓市大跌的模式

今時今日,不少香港人都想置業,傳統智慧始終認為買磚頭最穩陣,但就算是上車客,還是擔心樓市會否大跌,因為過去幾年樓市一直上升,中原指數又升過97年高位云云,傳媒每天宣傳,樓市看似危險萬分,就算自住者亦不敢入市。這麼多年來,香港樓市大跌了好幾次,其實每次都有一個個別的下跌原因及模式,今天止凡想討論一下。


先重提一個老概念,就是什麼才令樓價下跌,記住樓價下跌是成交價的下跌,從來要一買一賣才算是成交,缺少一方的動作都不會造成下跌的樓價,要樓市大跌即大部份業主都會以低樓價進行賣樓行為,所以要知道樓市會大跌與否,主要集中研究及分析在怎樣的條件會令大部份業主以低樓價賣樓。所以,單單因為樓價破頂,什麼樓價已經算超級高位等,這都只是解決了大部份買家不會入市,但不代表賣家會降低樓價求售。弄清楚這點之後,再看看過往的經驗。

在80年代,中英談判香港未來問題,大家都清楚當時的談判結果如何,中國堅決要收回香港,載卓爾夫人談判後摔了一跤,當時港人對香港的前途信心盡失,所有能賣的資產都賣掉,不再在香港投資。當時夠膽繼續發展的財團到今天都已經富甲一方,包括四大地產商也是當時上位的。後來又有87年股災,利息又曾經上過20多厘,業主手持物業的壓力非常之大,大批業主減價求售是正常不過,樓市不跌才怪。

97年香港樓市泡沫大家都非常清楚,當時市場上的購買力早已經用盡,按揭供款比例曾經超過100%,即買入物業所需每月的按揭還款超過打工仔的收入,為何會這樣呢?因為銀行見大家的薪金都上升得很快,今年月薪3萬,下年就月薪5萬,銀行批出按揭供款3.5萬也不會怕。當時市場都用光剩餘資金,沒有購買力也不止,還要負上很高的槓桿比例,人人的正職都是炒樓。到樓市大跌時,全城平貨都根本沒有購買力承接著,讓樓價一直跌落一個無底的黑洞去,大跌由泡沫及市場沒有資金所導致。

03年,沙士來襲,民不聊生,失業率高企,經濟極差,這些情景大家還歷歷在目。當時很多業主自己的工作收入不保,無力供樓,因而斷供,銀行收樓的銀主盤甚多。工作都沒有,哪來錢供樓?賣樓套現好正常。於是賣樓人多,買樓人少,樓價只能一單成交比一單低,成交低得連清還按揭餘款都不足,「負資產」這個名字就是當時出現的。看著這個下跌勢頭,加上賣的人多,買的人疏,自然進入了大跌的循環境地。

08年金融海,美國百年根基的金融公司都要破產,引爆了不少計時炸彈。當年外圍經濟非常差,大家都看不透前景,本來都沒有太大問題,因為本身香港人的底子還算厚。但最大問題是當時銀行「缺水」,因為銀行的一級資本充足率被受關注,亦有不少借貸變質,各家銀行為求自保,對批核新造貸款都變得極之嚴謹,寧願保留資金自保也不做生意,對信貸記錄不太好的客戶亦作出「call loan」行動,在全城要「水」的時間下進一步「收水」。買家上會造按揭難度大增,銀行對物業的估值亦十級而下,大家對後市人心惶惶,不少新買家因不能成功做按揭而要賠償訂金。當時樓市下跌時間及幅度都不算很大,但業主仍是有壓力去以低價賣樓的,主因是銀行造成的。

香港的樓市要出現結構性的大跌,需要考慮其供求基本。但說實一點,一直香港都是地少人多,走「高地價政策」的,供求從來都沒有平衡過,就算話八萬五政策的供應量,都對香港樓市的供求狀況改變不大。但結構性不會出現長期跌勢,不代表樓市不會出現下跌周期,要估計未來樓市大跌,必先想想原因,要大部份業主以低價作出成交,還要一單比一單低,可以參考過往經驗。

如果要今天香港樓市大跌,不知道會出現哪一種情況及模式?是對香港失去信心?是利息飛升?是購買力被消耗盡?是經濟十級而下?是銀行「收水」?又或者會有一種新的樓市大跌原因出現。我不夠聰明去想答案,但大家可以借過往經驗作出分析及思考,說不定會預計到下一浪樓市大跌的原因及時機。

30 則留言:

  1. 每每只能事後才知因由,而這些因由亦是人們集體推段出來的較合理的解釋!到底怎樣預测才對呢!?

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    1. 對於事後回顧,不要抱有太負面的感覺,並不是事後孔明的意思,而是經驗的累積。未來的確難以預測,不過亦不要低估歷史的重複性,有時歷史出現多次重複,但群眾仍然一次又一次地「中招」。

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  2. 分析得非常精淮! Thanks

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    1. 不算分析,只是總結一下歷史,多謝讚賞。

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  3. 止凡兄怎看未來幾年的樓市?現在是不是只有自住物業?未來可會再買樓投資?

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    1. 未來幾年樓市呀,很多因素影響,但感覺上供應增加了不少,利率又會向上,這兩大因素會令其升勢沒有過去的大。
      現時只有自住物業,未來有機會都可能投資物業。
      了解我的部署如何都不太重要,最重要是你有適合自己的計劃。

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  4. 好文,值得思考的題材!!

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    1. 多謝支持,的確值得思考的。

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  5. 樓市大跌其實真係需要配合好多因素,,

    利息上升做成供樓的壓力,,
    供應上升做成供求的壓力,,
    政策決定做成買賣的阻力,,
    借貸多少決定買賣的阻力,,
    經濟好壞決定買家的實力,,
    地價多少決定樓宇的價力,,
    實力強弱決定持貨的能力,,
    其實好多因素,,但同時出現三項或以上,,
    做成大跌都可以的,,

    但有時講真要賤賣係個個都唔想的,,
    您要人賤賣,,除非逼不得已,,
    若不是冇人會賤賣,,
    因為個個都知當最困難的時候過去的話,,
    樓係會再次升值,,
    但問題係您有冇能力捱過這個寒冬,,

    身邊朋友經常會在08金容海笑的樓都話貴的話,,
    事問點先叫便宜,,
    當您認為係便宜的時候,,比您有實力的投資者或買家就會認為是超抵買,,
    當您認為係貴時,,有實力的都話便宜,,
    當您認為係超貴時,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    樓市真係一樣好有趣的投資,,
    也幸好自己在好多年前已有研究同了解,,
    不然今天還是冇穀蝸牛呢,,

    祝冇縠的早日有縠,,
    祝有縠的早日多幾個縠,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 說得很好,要賤賣的確人人都不想,重點是明白業主賤賣的原因,總是聽到不少人話樓價高就會跌,想清楚就會明白樓價高不一定會跌,今天就應驗了,樓價高無人買,但又無人賣,只會成交大減,但樓價一樣企硬,除非有迫業主賤賣的環境。

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  6. 我覺得未來樓價跌廿%係好大既機會。
    我 唔睇好香港經濟未來會有多大既增長。
    依家d人成日話旅遊業唔算佔香港經濟好大部份, 比其他行業重少, 但呢個講法我唔多認同, 因為旅遊業自由行其實同好多行業有關係, 飲食零售等唔在講, 其實好多其他行業,都受惠旅遊業。 零售好, 返貨多, 其實影響住物流業。 多旅客, 商場翻新又攪多左event, 裝修,廣告業,場地報置等等又多左生意。 其實重有好多息息相關既行業。 但依家香港接待旅客量已經接近飽和, 而且周邊國家亦帶黎更多挑戰, 如果香港冇新行業既發展, 經濟唔會好得幾耐。 經濟唔好,人工都唔會好得去邊。 如果以依家既樓量, 一個普通大學生畢業出黎, 十年內要儲三成首期, 真係唔係咁容易。 依家我身邊既朋友,做三成首期既,唔少都係屋企人幫下手。 試想到我地既下一代, 我地有冇咁易有能力幫到手? 我地上一代人, 剛好經歷經濟最好既時期, 唔少都儲到錢剩,而且唔少都重有長糧食, 佢地可以自給自足之餘,重幫到仔女置業。 我地呢代轉左強迫金, 經濟又放緩, 到時可以照顧到自己已經唔錯,但相信唔可以好似上代人咁幫仔女置業, 到時後生一輩冇屋企人幫, 少左人有能力置業,樓價自然會跌。

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    1. 「少了人有能力置業,樓價自然會跌」,不妨再三想清楚這個結論是否成立。首先要看看物業的價格是否取決於有多少人「有能力」置業,還是有能力置業一群的實力呢?留意一下「貧富懸殊」背後的玄機。

      另一個要想清楚的地方,就是有能力的人真的減少了嗎?小心被傳媒及身邊環境所影響,賺錢比上一代多的人大有人在,你說大學生畢業出來十年也上不了車,我的一位後輩朋友畢業三年就上車,又不用儲蓄三成才能上車吧。

      方法總比困難多,我經常分享,你思想是正面還是負面,很影響你的成就,無論正面還是負面,接近思想的總喜歡走在一起,一起放大自己的想法及能量,看你如何選擇吧。

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  7. 事有巧合:97年後,每隔六、七年,總有事件出現,可預見的或是黑天鵝的,今年是甚麼?拭目以待,準備銀兩入貨!

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    1. 六、七年,曹仁超先生也經常提起這個數字,即管留意一下。

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  8. 我認為香港經濟基本面仍然係良好,大前題係內地經濟唔會有咩差池!
    另外唔知止凡兄有無發覺,身邊有好多人都想買樓,甚至係平時話唔願做樓奴既都話要買,感覺就好似07年股票飛升既年代,越升越要買,當然負擔得起絕對唔係問題

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    1. 我也有發覺,因為人云亦云,多人提就多人想做,沙士及金融海潚不會有太多住屋需求,但偏偏樓價大升就需求大增,連未有耐結婚的都話要先買一間準備,需求不增才怪。

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    2. 但我認為係某d潛在買家只係怕遲d樓價上升追不到而已,此類需求可以一夜之間消失,越跌越唔買

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    3. 對呀,忽然有需求,但又可以忽然消失。

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  9. 原來止凡兄都有好多精彩財經文章!
    回覆 Chung Yin Chan「十年內要儲三成首期。真係唔係咁容易」其實年青人上車俾一成首期就得,如果有家人幫手,將自己的物業,加按三幾十萬出嚟做首期,真係易過借火,唔多睇少香港人的購買力呀!

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    1. 歡迎Dozy兄大駕光臨,我亦不時到你blog內看文,追得頗貼的。

      對於回應Chung Yin Chan兄,我亦有大致相同的見解,多謝分享。

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  10. 購買力再累積下去,財富繼續滚存落去!結果如何,不想便知了!
    供應已封頂而求只會平隱增加,只要用家再願意投入市場,價格亦只會更隱定上升。因用家更加不願沽售物業!

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    1. 這個預期及推測十分合理。

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  11. 睇黎我同大家既睇法唔同wow, 不過呢樣正是投資有趣既地方。不過謝謝咁多位既分享, 等我可以知多d唔同既睇法

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    1. 不同睇法不要緊,可以更多角度思維,多謝分享。

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  12. 首先利益聲明,我是有樓人士。

    辣椒一方面減少二手樓供應,另一方面也減少樓市投資/投機需求,由於供應和需求同時間減少,所以形成成交量減少同埋價格不上不落。

    另一方面,一手樓供應也由於辣椒而減少,因為房地產商看見價格在高位,所以也惜售。

    要樓市調整,除非美國大幅加息。但問題是美國遇到的是通縮並不是通脹問題。

    Small potato

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    1. 有息是其中一個樓市調整的可能性,正如文章所述,過往令樓市大跌還可以有幾個原因。

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  13. 止凡你好,我今年24歲,意外由朋友臉書分享的文章轉折讀到你的blog。讀了幾篇,深感在香港仍有慢慢向上流的可能,只是要點膽識。我收入不穩,但每月仍能儲起最少四千最多一萬(我是寧可不去旅行儲個錢的那類)。我家人無理財概念,一直靠租樓,但租金近年升幅讓我感到吃不消,尤其幾年後我也許需要付家用了。我真的不希望為了住更大的樓而付更貴的租和成為樓奴。我有儲錢買樓的打算;只要便宜偏遠或小一點也不要緊,因為我的目標只是減低住宿的支出。

    我想有系統地學習理財知識,而讀畢你所有的文章,相信你也會認同這不是打好根基的做法。但我現在真的無從入手,盼你能推薦一本好的入門書,讓我看畢再有能力自行發掘。

    在此謝過,萬分感激!

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    1. 多謝你的留言,如果你是剛開始看這裡的文章,建議你細心回顧,不少討論財務知識的文章,亦有推介過一些讀物。
      投資生涯從來都沒有像會考一樣的syllubus,有時自己摸索可能得到更多,亦可能得到一套更適合自己的功力。

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  14. 感謝!我的確剛剛開始看你的文章。剛才翻到你較早期的書籍分享,決定由富爸爸和窮爸爸一書,和窮查理開始入手。感激萬分。希望有一天我能看明白你一些較深入的文章。謝過!

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    1. 希望你有個好的開始,亦希望你能保持對這個blog的興趣,謝謝。

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