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2014年2月17日星期一

零售生意的買舖決定

早前有一篇報導,有關卓悅控股(0653)配售集資1.6億買舖,這篇報導令止凡深思了零售生意的買舖決定到底是好還是不好,今天可以分享一下。


先來看看報導的內容:

「卓悅控股宣布配售1.05億股新股,占擴大後股本3.38%,配售價1.56元,相當於當日收市價。集資總額1.63億元,所得淨額1.57億元,擬用於可能收購新界荃灣大河道商鋪物業,以及一般營運資金,新界荃灣大河道10-16及20號、登發街8-12號及安榮街7-11號登發大廈地下2及3A號舖的物業。」


這消息是好是壞?當然不同人有不同解讀,好的想法是可以減低舖租支出,長遠降低營運成本,增加盈利能力。深入一點看的話,有blog友(震南兄)都分享過,這三間舖的地段可說是升值潛力較高,未來加租機會十分大,成功買舖的話可以鎖定這個風險,算是精明的選擇。

不過我就偏向不認為這是一個好決定,我在震南兄的網內亦有留言表達我的意見:


「震南兄很久沒有發文了,終於又能看到震南兄的好文。個人認為零售業買入舖位未必可取,像施先生的概念一樣,做生意的應該集中火力到生意上,如果靠投資舖位的話,不如專心投資舖位,因為舖位投資回報比盤生意還要好。還有,主席選擇用配股去做這件事情,以這個方向,配股的動作可以一直下去,因為在香港的舖有太多可以買入了。這個動作,有點點令我想起中國動向投資阿里巴巴,都是有點點偏離本業。對於以上所提的風險,其實我對卓悅了解不深,只是亂講一通,請不要介意。」


正如我的留言所表示,零售業的本業應該是零售生意,租金是零售生意的一個成本,如果把整個舖都買回來,按3厘舖租回報計算,所需要的資金是月租的30倍,拿著月租30倍的資金為何不好好擴充業務呢?這証明了管理層認為業務擴充的回報不及買入舖位的回報,那為何不乾脆拿資金專心買舖投資呢?這是同一筆資金作如何運用的問題,不是有沒有資金的問題,一個決定就能窺視到管理層的思維。

曾經有店經理建議過施永青先生不妨拿公司的流動資金買入舖位,施先生否決了,原因是這條街能叫高價,你做的生意租不起的話,證明你的生意不應該在這條街出現,這是「無為而治」的精神。在哪區開店,開多少家店,不同時間有多少家店能生存,應該由市場決定,由供求決定,每家店在一段時間還在蝕錢的話就要關門大吉。拿大量資本去買舖為求生意的生存,那不如直接買舖收租,為何做生意?養員工呢?這是很有道理的論點,中原的生意額比起上市公司卓悅還要多,施先生的概念絕對可取吧。

還有一點,這次卓悅的買舖動作,並不是利用公司內的多餘資金,而是透過配股集資,攤薄股東持股比例來達成。大家又要留意是否有這個必要,在機會成本上看,這是個決定有否急切性呢?如果利用集資去買舖,我會想這是一個集資成本很低的好時機,加上舖價是低位,造就一個千載難逢的機會。

投資者要思考的是,今天集資市場的成本是不是很低呢?資金是否十分氾濫呢?即股市錢多到不得了,旺到不得了,每支IPO一上市就拿多倍超額認購之類。另一方面,今天的舖價低廉嗎?抵買嗎?今年不買就會升值到不得了嗎?管理層的決定不一定是對的,投資者不認同的話可以沽掉。

留言中也有提到過一個重點,就是企業不應該不務正業的,所舉的例子是當年的中國動向(3818)入股阿里巴巴,原因說得跟買舖的決定差不多,因為中國動向銷售的運動服裝亦有在阿里巴巴的網上平台售賣,看到阿里巴巴的股票如此強勁,不如拿現金入股,說起來好像有什麼成本效應、協同效益之類,但事實上只是不務正業,結果如何呢?不用多說了。所以作為管理層,應該盡可能把資源放到本業上發揮,如果偏離的話,不如說清楚,好讓投資者自行判斷。

29 則留言:

  1. 很同意止凡兄的觀點,分開來看的話,買舖就是投資在其他的業務上,把公司原來的經營業務由美容,加多一項地產。假若本業(美容)的投資回報比副業(地產)高,那公司的回整體回報就會降低,不利公司的效率。

    更何況,市場通常會給予綜合型的公司較低的估值,和黃就是一個好例子,所以分散公司的業務也不符合股東的利益。

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    1. 綜合型公司有利有弊,不少人喜歡其穩定性較強,但我又反而覺得不夠集中,各人有不同所好。

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  2. 卓悅,,不務正業,,冇錢買舖還集資走去買,,
    攤薄小股東的股權,,
    管理層應打大板,,

    正如當年霸王不務正業去搞野飲,,
    洗頭水已經有害,,用在頭上都唔敢用,,
    還攞錢去搞野飲,,
    您話d人敢唔敢去飲呢,,
    股價由5元時我已強烈地睇淡,,
    現價已成毫股穿1蚊了,,
    可惜身邊都有朋友持有,,
    一路叫放就一路持有,,真可悲,,

    投資其中一格言,,不務正業者唔買唔睇,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 不務正業的話實在不是好事,不過卓悅今次買回自己所租的舖又真的是一半一半,不過我這些沒有持有其股票的,就不會想持有了。

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  3. 我的睇法是卓悅控制成本 買舖自用而已
    我認同止凡兄就3818所說 不過卓悅本身營運效率高 而不需再投入資本支出 年報所示卓悅盈利幾乎被租金大量消耗 所以買舖自用我認為不為過 如果鋪買來不是自用我則傾向止凡兄所說^^ 震南留

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    1. 震南兄其實可以出一篇文章,大約分析一下卓悅今次集資買舖是否其效率可以接受,即攤薄股東的成本是否因股東回報增加而抵消掉。

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  4. 我也认为震南兄有道理。
    以一盘生意来睇,本业只能做零售了,别的也不会做。 既然租金占去盈利一大部分,又年年加租。 可能几年后就亏了。
    因为我也有朋友是做local grocery store,做街坊生意。 他最近也提到想买入生意的铺位而免去成日俾人加租的烦恼。加租速度比他盈利上升速度还快啊。

    以投资人的角度睇(about asset allocation), 这其中机会成本可能很大。
    以零售店主的角度睇,可能不失为一个好主意。因为他们只懂做零售了。
    要投资与否,还要看买入铺位对盈利影响,买入后比买入前好佐,还是差佐。

    如果你系大股东,你都觉得这样做不好, 你会如何呢? 专心搞好零售?还会更好吗?或者可以,不过他们可能已经尽力。 这样做,最少还可以确保有利可图。唔使惊几年后租金大过盈利, 况且我还有铺位。

    如果我系大股东,又唔使做零售以维持家计,如果有边个想买,有个好价钱,我就会卖盘噜。

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    1. 另一個考慮是,買入舖位後,不妨租給其他生意,收到的租金比自用所得盈利還高(因為自己生意覺得租金難捱,證明租給自己生意不及租給別人生意),經過計算,你就會發現如果頂不了別人加租而買舖,其實不應在這個舖位繼續這盤生意。

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  5. 買舖收租,如果於市場放租,可收取市場最高價格。適者生存,誰租得起,便租給誰。租舖者無論是誰,也得出盡法寶,努力經營,以免被淘汰。這樣,舖位便能彰顯其最高價值。

    如果買舖給自己經營,表面上可節省租金支出,減低經營成本。但另一方面,舖位價值卻會被降低,因這舖並非從市場物色最高租值。如長江屋苑商場只租給百佳經營超市,排斥惠康進駐,雖然表面有利百佳經營,但其實是損害屋苑價值。

    所謂節省租金支出,只是從犧牲舖位價值而來,整體未必得益。更甚者,如因有了自置舖位,毋須擔心租金支出,反可能產生鬆懈之心,怠於經營。

    如果覺得買舖收租比自己經營零售更有利潤,買舖亦無可厚非。但應是買舖後在市場放租,而非租給自己經營。

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    1. 你说的完全没有错。
      这个运作起来,对聪明的投资者应该是最好选择。
      可惜,佢地只系识做零售。如果佢话要去做投资收租物业,如果我系股东,就立刻走人了。
      所以,我刚才说,有个好价,我就买盘,俾更有能力的人做吧!

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    2. 匿名兄正正指出我的意思,多謝分享觀點。

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    3. 半桶水兄所言甚是,投資收租物業對零售公司來說已經算是不務正業了。

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  6. 如因有了自置舖位,毋須擔心租金支出,反可能產生鬆懈之心,怠於經營。<~結論過份武斷

    翻查資料 荃灣每年租金平均升10~15% 這對卓悅盈利能否持續構成威脅 假若唔買鋪 3年後上升2~30% 後果只有搬遷 如果鋪頭賺錢能力強 我係老闆我願意買入 生意唔係做一日既 長久始終有利

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    1. 舖租能上升,代表此舖的確有此價值,如果買入舖位令其價值不能反映出來,只迎合了生意本身的盈利能力,這是另一個股本消耗。

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  7. 如果買舖收租,我認為是不務正業。但是買舖自用,就相當於製造業自購/建廠房,成本有數得計,不覺得有何不妥(不應以估計未來舖位是否升值來作定論),而發新股買舖,則更可以平衡風險,從長遠的經營看,可幫助公司去立於不敗之地,舖位升值固然好,假如將來舖位減值,也只會減少部分盈利,不至於影響公司的生存,畢竟物業市場並非公司的強項,但是卻可以嚴重影響成本。
    我沒有特別研究零售業,只是以邏輯常理看事件。

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    1. 要計算過運用資金的成本效益,把大筆資金拿來買舖算是去除風險,問題是這筆資金按這個方向運用是否能發揮最大效益,買了舖位自用比租及第三者比較,哪一個回報更高,如果能租給第三者收取更高租金,自用就是降低了舖位價值,這些都能量化,再加上集資買舖的時機,卓悅管理層如果能交代清楚細節會更好。

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  8. 止凡兄說的是 我認為買舖自用後應了解他的往後roe如何 是否合理運用股本 謝謝
    另卓悅2012年時 因租金上升 被迫將啟超道舖位分租予鐘錶行 減輕成本 看來租金是卓悅最大敵人
    賣平野,薄利多銷 貨品提價又怕輸比競爭對手
    --震南留--

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    1. 還有分租的操作嗎?這真的有點反映本業的不可靠了,如果本業回報強勁,無需這樣的小動作吧。

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    2. 估計是為左降低成本 其5年來ROE都維持到,而ROE非靠負債扛捍(降低股東權益),及一次性收益去提高,12年派過2次紅股後股本大了1倍多亦見到ROE維持8X% 核心盈利受惠自由行增長,老實說,卓悅競爭力全在於自由行,反而應該睇實自由行政策未來會否帶來衝擊
      謝謝止凡兄^^

      --震南留--

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    3. 多謝震南兄的分析,同意自由行政策對卓悅影響不輕,而我亦有六福,都是很受自由行政策影響的。

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  9. 其實系香港做經營者,如不是做地產,要賺得利潤高,都會在租金被扣減大部份利潤。
    本人做物業管理多年,轉過好幾間大地產商公司,例子如商場佢地會侮天三幾次睇你地人流多少,到差唔多年尾黎個總結,按人流計算加多少小商戶租金,而系加租方面又唔會比你冇錢賺。總之大部份錢都流入手持物業業主口袋中。

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    1. 做生意的,真的有很多背後小故事,多點分享吧。
      永遠擁有資產都是最受惠的。

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  10. 最大的問題應該是供股吧!

    如果不是供股,而是用公司內部資金或者是銀行貸款去買物業應該沒有問題。

    正如大家樂都有很多自置物業,但是從來沒有人質疑大家樂不務正業!

    如果你屋企是開鋪的,二十年前,你老豆決定借錢買鋪,到了今天鋪位已升值很多倍,我想你唔會話老豆不務正業。

    Small potato

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    1. 配新股ja 而且低折讓 配完新股大股東都掃貨

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    2. Small potato,買舖決定都要有數據支持的,自用舖不一定無問題,還是要看資金回報率問題。還有,是不是不務正業不是拿舖位升值與否來決定的,可能道理交代得不太清楚吧,無論如何,多謝你的意見。

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  11. 問題是股東誠信,大笨象都會配股集資,但棹悅有前科,令人懷疑是否抽水益圍內姐

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    1. 同意,管理層誠信亦非常重要。

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  12. 卓悅同莎莎呢兩三年升左唔少 都係時候回吐了

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    1. 回吐與否是買賣行為的預測,亦是對股價的預測,與其內在價值關係不大。

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