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「熊市出英雄」- 陳啓宗

多謝cleverpeople兄在這裡留言分享了恒隆地產董事長陳啟宗先生的一篇訪問,看完之後,覺得陳啓宗先生的思法很與別不同,大既是「慢功出細貨」、「低買高賣」、「放長線釣大魚」一類大師。止凡大部份都認同他的觀點,不過還是有點點不同取向,好像這樣的理財哲學的確是「一萬個小心」,但略為忽視了增長速度。無論如何,大家絕對可以視這篇文章為投資理財的好教材。


陳啓宗:熊市出英雄
「不和政府打不需要的交道」— 與恒隆地產董事長談企業文化

【對話背景】
在地產圈中,恒隆地產董事長陳啓宗是個「另類」。他總是獨來獨往于香港與內地之間,SOHO中國的董事長潘石屹曾在微博里形容他—「左上口袋永遠插著七八支筆和一個小錄音筆」。

他敢罵人,也敢於自嘲。「我老罵別人是傻瓜、笨蛋,其實我自己才是最大的傻瓜」。恒隆堅持「零負債經營」,別人像兔子一樣快速擴張,恒隆卻像烏龜一樣每年只做一兩個項目。陳啓宗話鋒一轉,「做商業房地產,兔子一定死,烏龜一定贏」。

對於這兩年來在中國興起的商業地產浪潮,他在近日接受財新記者專訪時,提出了一系列激烈的觀點加以抨擊:「中國大部分的商業地產項目都是垃圾」,「18個月之內蓋好的商場絕對是垃圾」,「全國有水平的商業地產開發商只有6家」,等等。

陳啓宗有批評同行的本錢。現年64歲的陳啓宗已執掌恒隆20餘年,經歷過幾輪經濟周期,踩准了幾次「低買高賣」被市場稱為「熊市捕手」。他自詡為賺長期的錢。

恒隆地產(00101.HK)2012年營業收入達73.72億港元,其中租金收入占比超過八成,股東應占淨利達83.95億港元(含物業增值部分),市值超過1300 億港元。

近十年來,陳啓宗每年都在恒隆地產財務報告中親自撰寫「致股東函」,一些投資者甚至將其與巴菲特的「致股東函」相媲美。

在今年的「致股東函」中,他用很大篇幅談了地產商與政府的關係。他說中國是一個發展中國家,貪汙現象可能比西方發達國家更普遍,因此要更謹慎明智地使用「政府關係」 ,絕不能為達成交易而放棄道德原則。

【對話摘登】

財新記者:恒隆地產在2012年初提出「只選好的,只做對的」作為公司主題。如何理解?

陳啓宗:這是恒隆的中心原則,從把握市場時機、選擇地塊位置、進行建築設計到運營項目及培養和發展人才,一切都以它為依據。每一步都堅持走對,才能成功。

三年前,我們在香港大概還有200 億元的物業單位沒有賣。之後,我們陸 續賣了幾十億元。到現在,還有250億元的單位,因為物業升值了。

1994年我們就決定在香港只做高端房地產,不做一般房地產。另外,我們幾次買地都是在最低潮,賣房子是在相對高潮。

1999年-2000年,香港最便宜的地幾乎是我們買的。到現在為止,單個項目賺錢最多的土地也是那個時期買的比如「君臨天下」一個項目就賺了200 多億港元。

而從2001年到現在,我們沒有在香港買地,而是轉到內地發展。2004年時大家都搶著去一線城市,我們卻去二線城市。那時沒人看二線城市,天津、 濟南沈陽、無錫等。沒有競爭對手,才有便宜的東西買。其實我們對每個決定都是小心謹慎的,做對的決定,加起來就是很好的結果。

財新記者:企業都想做對的決定,但要做到很難。

陳啓宗:事先很難知道對錯,事後才知道,只能在過程中盡力而為。

現在中國在大發展期,老話講「草莽出英雄」,但大發展期也是大過渡期,很多草莽英雄過不了五年、十年就沒了短期很威風,賺短線錢,那都是小見識只有不斷做正確的決定,才能有持久的成功。但現在很多人不這樣想問題,都想賺快錢。

其實,讀過經濟史的都知道「烏龜和兔子」的故事,短線看,兔子威風,烏龜傻瓜;長線看,兔子一定死,烏龜一定贏。

恒隆現在一年才做一兩個項目,一個項目能給我們增加3億元的租金收入,進展好像很慢。但是,時間會證明複利的厲害。恒隆在上海的項目運營12年,達到了40% 的年回報率。每產生100元的租金,84元進我的口袋。

在上海之外,恒隆還有800億元投資。五年完工,十年運營,按照20%的淨收益計算,15年後,每年產生淨利160億元。再加上上海恒隆項目每七年收益翻一番,15年後,恒隆每年純租金的淨利就是400億元。但是,國內沒有人算那麼長。這就是烏龜的故事,也惟有烏龜能做到。做商業地產,最後絕對是烏龜贏。

財新記者:企業如何抓住反經濟周期的機會?現在內地持續房地產調控,恒隆是否會買地?

陳啓宗:沒有熊市,何來英雄?英雄就是別人都死掉,你活下來。只有在熊市來臨時,才能買到便宜的土地。這樣下來,才會成功。做生意要心如止水,安靜得像睡著了,但內心是靈敏的。該動的時候,要動若脫兔,重拳出擊。

在一個周期里,我能拿到一塊地就很滿意了。2007年-2008年 是50年一遇的大周期拐點,我買了兩塊地—無錫的第二個恒隆廣場和大連項目。過去這兩年是一個小周期,我們最近在武漢又買了一塊地。沒有熊市,就不去買地。

如果因為有錢就去買東西,那一定是個大笨蛋。

財新記者:每年你都會親自撰寫「致股東函」。為什麼這樣做?

陳啓宗:為什麼不這樣做?做董事長就是要對股東負責。股東是我的老闆,對老闆總要有該做的事情。

財新記者:你在今年的「致股東函」中用很大篇幅談到了與政府的關係。恒隆在內地如何處理與政府官員的關係?

陳啓宗:除非有合情合理的實際需要,否則我們不會主動接觸政府官員。我們在香港如是,在內地更加如是。我們決不籠絡地方或中央領導人,亦從不贈送昂貴禮品。我們明文規定不僱用前政府高官。

在任何一個經濟體里,房地產發展商都不能不與政府打交道,但恒隆從來不跟政府打那些不需要的交道。我記得小時候我爸爸從來沒有請政府官員到家里吃過飯,出去吃飯也沒有。我父親去世時,報紙上都找不到一張他的照片。

他很少與官員打交道,除非在有必要的時候。

在內地,土地都是政府的,買地就要找政府,必須要與政府打交道。很多人和政府官員打麻將、旅遊、送一大堆東西。我們從來不做。

財新記者:你提到,願意為秉持高的道德標準而付出代價,如何理解其得失?

陳啓宗:有些得並不是得,有些失也不是失。以為失去的,其實失去了很多麻煩;以為得到了一塊便宜土地,實則得到了很多官司和麻煩,比如政府監察系統或許就會找你的麻煩。所以,很難說得失是什麼。

我們只能保持自己的道德水平。在香港,恒隆不是最大的公司,但我可以誇口,恒隆是最乾淨的,從上一代開始。

孔子說,修身齊家治國平天下。如果做人都沒做好,怎麼做事?

財新記者:如果其他人通過一些不正當手段獲得了機會,比如說拿到了更好、更便宜的土地,是否會對你造成干擾?

陳啓宗:有些錢,你賺了覺得很開心;有些錢,你賺了不開心。我們只賺那些開心的錢。

上世紀60年代,我父親的一個好朋友找到他,說拿到了澳門的賭場執照,要預留一部分賭場給他。父親很感謝,但當即拒絕了。陳家不做賭博,賭博當然賺錢,但害人子弟的錢,不能賺,天是有眼的。

財新記者:你曾在海外求學,但近年來的言論似乎反對中國一味學習西方的文化與價值觀。回到企業管理和文化層面,你如何看待中西方的差異和短長?

陳啓宗:中西方各有所長。中國人講究以人為本,不是以制度為本。而西方講究的是制度,制度好,社會就好;制度不好,社會就不好。孰優孰劣?很難一概而論。

比如,西方人說,凡是家族企業都不行,很少有管治得好的。這句話就不對。問題不在於是不是家族企業,而在於監管制度。西方監管制度要求企業每個季度報告業績。有時,企業領導者會為了短期利益而出賣企業的長遠前途。

而有大股東的家族企業反而能避免這樣的風險。家族企業如果能在一個監管比較健全的大環境下生存,這會是很不得了的事情。當然,如果家族企業沒有西方那一套監管制度的話,也是不行的。

需要兩者結合才可以。

財新記者:恒隆如何平衡資本市場的短期訴求和企業的長期發展?過去幾年,每次恒隆在內地拿地,股價都會上漲。

但你說,不會為迎合股價上漲多拿地。

陳啓宗:我們比較幸運,香港是一個以西方監管制度為主的城市,同時我們又有一個家族控制的大股東。

監管制度的健全,讓大股東不能亂來,家族企業可以看得更長遠。我不關心下季度能賺多少錢,我看的是五年、十年、二十年之後。這樣才能建立起長久的企業。

財新記者:在很多中國企業里,創始人、領導者的威權甚至個人崇拜都很常見。

你怎麼看?

陳啓宗:搞個人崇拜是很傻的事情,一定沒有第二代。

這樣的人往往很短視,個人威風了二三十年,卻不一定有企業的未來。凡是有一個英雄式人物的大企業,一定要極度小心,因為很可能無以為繼,最終失敗概率很大。企業沒有好的制度,只有一個“英雄” ,一定是不行。

今天的商業世界,不可能一個人什麼都懂,真正英明的人是把更英明的人聚在身邊 ;只能用庸才的人,自己就是最大的庸才。

財新記者:好的公司治理架構是什麼?

陳啓宗:說到底,管理就是對人性的洞察。如果什麼都由一個人來決定,沒有規範,沒有監管,肯定是不行的。國家如此,企業亦如此。

企業由誰來監管?股東;誰來代表股東監管?獨立非執行董事。恒隆的獨董具有很高的積極性與獨立性。十幾年前,我和董事會說,提名委員會和薪酬委員會只能由獨董來當,所有執行董 事都不能當,包括我自己在內。設立提名和薪酬委員會,把權力放到獨董手上的那一天,我真的感覺有人把我的心肝拿出來了。因為這原本是我獨有的權力。

在那之前,公司所有人的工資我一個人說了算,喜歡誰,想多加就能加。但是,公司治理需要平衡。

同樣,我們也設立了期權制度。公司前100多位管理人員都是股東,擁有期權,有些甚至已身價過億,但他一旦被辭退的話,損失也會慘重得不得了。

這也是一種平衡。

14 則留言:

  1. 我真不知原來二線地產商恆隆主席居然咁有智慧...

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    1. 我也不知道,多得blog友在這裡的分享,這個知識分享平台做到野!

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    2. 其實恒隆七十年代時,可是與長實、新鴻基等並列華資五虎將,不是二線地產商
      只是後來八十年代誤判週期摔了一跤 (被逼放棄發展金鐘站上蓋物業),漸轉保守

      一直以來都頗佩服陳啟宗先生的拿捏時機的眼光,幾年前看準時機高價配股集資發展,近月則伺低不斷增持

      而恒隆地產 (現市值不過一千億) 可算是禾稈冚珍珠,大量君臨天下優質單位等待售物業仍以樓市低潮時的成本價列賬 (約為五十多億),現市值約二百億,不過當然未來能以甚麼價錢售出則是另一個故事了

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    3. 看來買入恒隆就好像物業投資等升值似的,跟其他一線地產商的貨如輸轉的概念不一樣。

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  2. 原來我之前做過間公司,原來話市人,目光遠大,對股東認真。
    真系要好好睇睇恒隆公司過往業績及主席對 致股東函。
    要搵好公司容易,要搵相同理諗及對股東認真話事人不易。
    多謝止凡兄分享。

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    1. 同意找相同理念的公司管理人的確不容易。
      這篇是cleverpeople兄找來分享的,應該多謝他。

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    2. 近來在思考投資時,一直都想搵近自己相同理念以及公司主事人對股東態度認真。
      合和實業事主人對小股東都一樣唔錯,可以搵到這樣對待小股東的公司好難得,以及都可以放心交錢比佢幫自己增值

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    3. 當然公司成績最緊要,然而管理人理念亦然。

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  3. 如果因為有錢就去買東西,那一定是個大笨蛋。絕對是至理明言.

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    1. 我也非常認同這一句,相反的情況是,當有價值東西要買而缺錢時,反而要想辦法找錢來買,所以有沒有錢不是決定應否買東西的因素。

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  4. 很喜歡恒隆這種穩打穩紮的發展模式,不過正如止凡兄所說,這種模式略久增長,所以只投資這裡公司只可算是組合中的防守型公司,穩中求勝。

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    1. 陳先生尤其注重商場租金收入,多於賣樓收入,這是較穩定的現金流,不過就欠缺爆炸力。

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  5. 感謝止凡兄轉貼,,大家得益,,
    熊市確實可以出英雄,,

    在股市或樓市中從未經歷過熊市的人,,
    好容易會因自滿而失敗,,
    牛市時個個係英雄,,
    我身邊的朋友講開佢最近點賺點賺,,
    在熊市後應該要問下佢,,
    畢菲特講過,,在熊市下才是真正見到實力的時候,,

    若然在牛市下都輸錢的話,,相信真係不太合適投資,,
    同樣樓市都係,,澳門未經歷過好似香港的97,,
    身邊每個朋友都開始有要加按買第二間的理念,,

    以前經歷過熊市,,而家孕育出自己追求穩中求勝,,
    孕育出自己多些耐力,,多些堅持,,
    只因自己錢小所以絕不能投機,,
    只有踏上真正的投資才可以走上財務自由的康莊大道上,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 同意呀,牛市時身家多少都無用,最重要是在熊市時留下多少身家,這些才是你的身家。

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