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2014年樓市數據分析

曾經在2010年年尾分享過一篇有關樓市的數據,當年的數據來自ED經濟一週的一篇專訪,訪問美聯老闆黃建業對樓市的看法。今天再看看當年的數據在今年有何變化。 


供款負擔比率

2010年 - 全港的供款負擔比率只有36%,按揭息率升1厘後供款負擔比率便是39%,升2厘後比率就是43%,而97年超過80%。

2014年 - 供款負擔比率上升至54%,輕微高於歷史平均值48%,而按揭息率只會升不會跌,所以供款負擔比率還是會上升的。


供求數字

2010年 - 由2003年到2010年單位數目都是供不應求,8年來的總供應量是82800個,而總需求量是133595個單位。

2014年 - 先看看從網上下載的圖表:


圖表指出私人住宅的落成量,2003年至2010年有大約12萬,這個數字不同於黃先生當年所講的8萬多供應,當中原因可能是落成量不等於供應量吧。按這個供應量的趨勢,加上知道了政府找地的困難,今後亦難有像2003至2006年平均2萬伙的落成量,供應量亦更少。

至於需求量,看看人口圖表:


一直人口增長都是輕微而穩定,可以假定需求量仍舊,總括來說,未來的供求狀況仍難有大幅度改變。 


美國失業率

2010年 - 預計在2011及2012年都仍處於8%-9%,所以美國沒有條件加息。

2014年 - 雖然美國失業率仍超過7%,算是在高位,不過伯南克在上年已經替減買債及加息作出條件,今天亦已經開始減少買債,加息亦不會是太遠的事情。


供完按揭貸款

2010年 - 在2006年有52%自置物業供完按揭貸款,相信2010年還會更高,因為業主不用供樓,理論上,手中有較多餘錢作周轉,更有條件待樓宇善價而沽,因此業主叫價有條件企硬。

2014年 - 事隔多年,相信今天這個比例會更高,加上政府的辣招,沒壓力的業主們一直叫價企硬。

 
國內資金

2010年 - 在國內,2004年財富突破10億元人民幣的僅約100人,而突破100億元人民幣的僅1人,但今時今日卻升至1900人及140人,這個財富增長令近年國內到香港買樓的資金停不了,亦解釋了為何資金在2004年以前沒有很多買入港樓,相信未來這些數字會更驚人。

2014年 - 當然今天國內富豪的數字一直上升著,不過香港政府已經出招把這些熱錢擋在門外了,這只會是一個長遠因素,在政策下短期影響有限。


仍是那句話,就是數據很有用,然而在分析數據時還要明白長線及短線的影響。從長線角度來說,宏觀的供不應求的問題還是難以解決,高地價政策仍是不容易改變。另一個長線因素則是國內資金,香港政府的辣招不會永遠不撤回的,長遠來說,香港還是會變成美國的紐約或英國的倫敦,不是嗎?

至於短期,受太多因素影響,貨幣收緊、加息、政策等,看似每樣都是不利,看來這是長、短因素之間的角力。經常在想,香港過去30年樓價的升幅,能否在未來時間繼續呢?看完這些數據,心中能否有個譜呢?


當日的文章:
http://cpleung826.blogspot.hk/2011/10/blog-post_13.html

12 則留言:

  1. 首先是要謝謝止凡兄分享這些數據,這些數據對分析未來樓市都很重要。

    香港真是一個好地方,可以有優良的制度時,又有袓國強大的支持。真心希望會是未來當談起中國的金融中心時,會繼續是中國的香港,而不是中國的上海。

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    1. 不用謝,有時我看讀物時未必會看某人分析的結論,反而人家做了不少數據研究,順手拿來自己分析思考一下,實在不錯。加上今時今日,花點時間上網找找,不是要精確數據,只是想要一個「感覺」就夠了。

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  2. 如計入公營房屋呢?

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    1. 公營房屋跟私人房屋市場的比例大約一半半,影響樓價的樓房供求問題主要集中私樓供求、私樓業主財富及收入,一向數據都是這樣計算,除非政府非常大量建很多豪華公營房屋,令比例大幅改變,或放棄了自由市場及改變了高地價政策,要不然,不需要混合太雜亂的數據混淆分析。

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  3. 馬年祝止凡兄新年快樂,,
    用心的分析在近來感受到呢,,
    止凡兄越來越值得支持,,講真的,,

    香港2014年樓市的睇法---我睇會唔上唔落,,
    但當15年~16年開始加息時我想會有些人會開始腳軟,,
    除非大泡沫或加重息,,不然難大跌,,我想30%已非常見底了,,

    但澳門2014年樓市已率先加價了,,新樓先加1000元一尺,,
    在南灣推的新盤(以前的爛尾樓)尺價更為13000元一尺,,
    都差不多賣哂,,
    我想澳門的樓市也會繼續熾熱,,
    自住樓持有至今已升至近千個了,,比我想像中快6年逹標,,
    人生真係好難想像,,,,,,,,,,,,,,

    泡沫越吹越大,,今年希望股市都可以進入牛三,,
    但睇情況好似冇咁大機會,,
    不過當人人都懷疑佢,,牛三就會出現,,

    我都希望樓市可以趴一趴,,讓我增持多一個物業,,
    但應讓較難在這幾年出現,,
    打打下我都大大篇,,

    在哩度祝各位戰友們馬到成功,,
    投資順利,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. cleverpeople兄太過奬了,多謝支持。
      住在過千萬的豪宅,的確厲害。
      預期未來是高難度的事情,所以較可取的做法是利用財務知識找出「兩手準備」的方案,升又得,跌又得,不升不跌又得,這是我的策略,即賭場賭盤開什麼也好,我都要贏,不過不需要大贏,只需要穩贏。

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    2. 是的,,我已想好三手準備,,
      跌又得,,升又得,,不升不跌又得,,
      所以跌又開心,,升又開心,,不升不跌又開心,,
      只管想時間同財知一起創造財富,,
      互勉之...
      cleverpeople...

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    3. 就是這個狀態了,讚!

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  4. 樓市已成有能力的人之產品,試想誰會祈求那些名車,名袋,名服裝大減價而讓他們擁有,大多只會想想如何做個有錢人讓他們有能力去擁有佔有這些東西。價格是從供求而定,但從未見過名錶减價,最多不加價而已!想想就明一切了!

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    1. 你所指的奢侈品跟樓市又不完全相同,大部份私樓都是有真正供求關係的,不過豪宅市場就可能正如你所言,有點奢侈品的感覺。

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  5. 只是想指出有能力的人已遠超出供應數字了!要不然政府不須加大公營房屋來解決問題,還加辣招来阻有能力的人進一步投資房地產。中原指數不大可能再有進一步下跌!

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    1. 公營房屋跟私樓是兩個市場(其實公營房屋可不算市場),加建公營房屋及政府辣招能否壓止樓價呢?我不太認為今天這些政策能成功,但又要想想,政府真的是靠這些政策來壓樓價嗎?中原指數又不可能進一步下跌?可能其因果關係比想像中複雜多呢。

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