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2013年11月7日星期四

決定買賣好方法

一位80後朋友對某物業有興趣,由於第一次買賣物業,所以他向止凡徵詢意見。這是很好的舉動,雖然我並沒有太多的物業買賣經驗,但至少都曾經買入物業,了解整個物業買賣包括銀行按揭的流程,所以都能給一點意見,讓他少走一點「冤枉路」,甚至少交一點「學費」吧。

有關他有興趣的物業單位,雖然我並沒有親身到過現場,但也透過問他一些問題,大概了解一了他的目標。我發現他對同區物業的價位都有基本認知(他近年一直都有在同區看樓盤,做足功課),他心知這個目標單位比起同區平均樓價貴一成,而銀行估價亦足額。

他表示自己到過單位之後,的確十分喜歡,就算比同區貴一成,但銀行估價足額,亦有靚裝修,因此他認為亦算開價合理。我當然無法客觀確定值與不值,於是建議他以不同角度再次思考及分析。假設有兩頂帽,一頂是「白帽」,另一頂是「黑帽」,戴上「白帽」時,就只能想所有好的理由,戴上「黑帽」時就想所有壞的理由,然後把兩邊的理由寫在紙上作分析。

例如先幻想自己戴上「白帽」,高層、靚景觀、靚裝修、銀行估值足額、供樓負擔能力可以、自己喜歡單位、有自住需要、利息低位、樓價開始穩定、近期二手放盤疏落而選擇有限等。 

再幻想自己戴上了「黑帽」,比同區貴了近50萬、靚裝修可能是「化妝樓」、業主沒有議價空間、樓市乃歷史高位、息口將只升不跌、政府未來幾年供應將會增加、樓市下行比上升機會大等。

本身又要一直留意世界及香港經濟脈搏,例如今天的外圍環境如何?政府的辣招動機何在?美國收水將至,息口走勢如何?世界經濟大時代是什麼狀況?未來香港樓房供求如何?

分析後,不是一定要決定買或不買,至少到議價時多一點背景知識,不會因求住心切而匆匆決定而日後後悔。自己喜歡亦有個價,到底自己多付了多少金額去買入這個「喜歡」呢?為這個海景又多付了多少萬?自己又是否覺得值得?經過這個帽子分析法,可以很實在地比較,量化你的「喜好」。

近日再跟這為80後朋友仔談回這個物業,他說已經放棄了。記得當時我沒有對他說過什麼立場,沒有提出我的意見,亦沒有跟他辯論買與不買,所做的都只是一個啟法思考的討論,因為所有資料他都已經掌握了,只是要有系統地分析出結果,就算今天決定錯了,相信日後他都不會「怨」我的,用這方法給投資建議也不錯。

13 則留言:

  1. 如果朋友之間發表一下立場都怕負上責任,怕被怨,那在我標準中這樣不太像朋友了。再者,朋友問意見都是找一些支持自已决定的人,不是搵朋友決定!

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    1. 自己看錯市還要被朋友「怨」的感受實在不好受,啟發別人比幫人決定更可取,跟朋友標準關係不大。

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    2. 不過睇中,不多謝你的感受也不多好受。朋友總覺得是自已眼光獨到而不是你的意見而成功買樓!都係小給意見好了!

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    3. 睇中了還好,睇錯了更煩。

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    4. 贊成止凡導師的回覆,意見中肯有。
      決定是每個人自己負責的。別人的意見只作參考。

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    5. 若有方法與智慧,能有效協助朋友作出個人決定,這會是很不錯的。

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  2. 現市入市者,送死也

    自住都係咁話

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    1. 兩年後回看吧!

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    2. 未來的事無人知,估計而已。

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  3. 睇自住定投資角度吧,如自住不太計算價值及投資角度,應該沒有問題。

    如果用投資角度計算租值回報自然可以分別及各方面外在因素等等......直搏率唔太大機會。
    以香港發展商賣遠期樓花就可得知,佢地有多急,想把風險轉嫁出去
    到時d市民買左唔知要幾耐先返家鄉

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    1. 這些都是考慮因素。

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  4. 有自住需要,,又負擔得起的話,,都ok,,
    但唔係好急切,,若較同區較,,只係有裝修或高層,,
    我覺得現在就不太是時候,,

    除非較同區有折讓又有自住需要,,若不然都不應考慮,,
    靚裝通常係化妝,,

    記得我換樓時都係,,現在住緊的是2x樓,,較同一單位4x樓,,
    層數相差超過20層,,但係價錢就差48萬,,我就選擇了2x樓了,,
    48萬我可以做好多野了,,
    所以買賣都真係要諗清諗楚,,

    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 量化了價值再作分析,不錯吧。

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