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2013年9月24日星期二

改變自己更好

今天止凡駕車時聽到收音機,播放著政府就長遠房屋策略舉行諮詢會的一些錄音片段,當中有一位80後發言,質問房屋局長有關高樓價問題,指自己及不少朋友不能上車,因為香港的私樓樓價實在太高。在發問中,這位先生清楚地說明了一些數字,透露了他財務知識的底子。


這位先生所說的數字是這樣的:「今時今日,一個新界上車樓,400多平方呎,至少都要 400多萬,要買樓上車,就要 3成首期,即 120多萬元,我們平均一年收入大約 24萬多,120多萬即代表要我不吃不喝不花任何錢地儲蓄,亦要 5年多時間才夠首期買樓上車,這是一個什麼世界呀?」

論點非常清楚,數字亦沒有錯,只是財務知識概念不足,露底了。其實看這個blog的常客應該不用多說都會明白,不過我發覺越來越多新鮮人看這個blog,所以都要不停溫故知新,討論財務知識,對各人都有好處。然而我一向認為,對的道理不怕煩,多講無壞。

這位80後的說話有何問題呢?第一,新界上車樓為何要400多萬起步呢?200萬以內就難找一點,但300萬以內還多的是,因為我就住在這個界別的物業內,環顧四周,多的是也。第二,首次置業就要有3成首期嗎?今天沒有9成半,但相信還有9成按揭吧,到銀行問過沒有?

第三,一年收入大約24萬,要5年不花分毫的儲蓄才成嗎?好明顯他假定了自己的工作表現是平平的,沒有改變自己找尋光明未來的決心。小弟在工作上已經不算出色,但首3年多的薪金就已經增加了一倍(可能起薪點太低吧)。然而,今天開始不太著重薪金,而是比較著重工作滿足感、成功感,為何要拿剛畢業的薪金與樓價比較呢?

最後一點,亦是最重要的一點,樓價是什麼?樓價是買賣交易的記錄,樓價成交,即有買有賣,這位先生應該要明白,他沒有積蓄,收入低,買不起香港所謂上車盤,但今天有此樓價,代表香港還有不少人能買。香港走自由經濟路線,大約一半人有物業,即物業買賣及定價應按這一半人所定,外來人士已經被政府的BSD擋住了,能支持這個樓價指數是買賣雙方的角力。

所以,明白這點後,不是要政府打擊樓價令自己能上車,而是想辦法成為能買樓的一份子,一起享受經濟發展令資產升值的上流力。但他的概念是要政府推低全港樓價讓他上車,自己不在一半人之內,可能是第60%的人,就要政府多建10%的單位,自己還是上不到車,可能在第70%的人之內,就要政府多建20%單位。最後連拿最低工資的都有物業時,香港的物業又會變成另一個價值了。

不是所有80後也上不到車,我身邊亦有80後朋友積極準備上車,他們所看的樓市運作跟這位先生的理解完全不一樣。他們都找過經紀睇樓,看中某單位之後又打過電話到銀行問按揭,積極做過功課及計劃,努力工作,控制支出。只工作了3年多,但他們在今日的樓價之下亦覺得上車沒難度,只是在想值不值得現在買入的問題,考慮點還是價值,並不是政府要做什麼的問題。

希望向局長發問的這位先生能看到自己的不足,改變自己,計劃未來,比改變政府來得更容易吧。老是抱怨的話,要這輩子能在香港買樓,難矣。

57 則留言:

  1. 我也是80後,但我認為自已會買到樓

    因為作為一個投資人,買賣只是時機問題,補捉契機才是關鍵

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    1. 恭喜,看來你的財務知識也不少。

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    2. 嘻嘻,今日食飯
      同事一句,唉,一年儲25萬邊有可能

      我心諗,我都唔止呢個數啦

      所以,即使同人工,落在不同人手上

      結果會有很大分別^^

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    3. 對呀,有時相差太遠,很難開口。

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  2. 身邊的朋友都話等樓市跌先黎買,跟住我問佢地跌到咩價先會買,佢地都無言…以03 同08 年既經歷話我知,當樓價真係會跌時,佢地都唔會買到樓!

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    1. 的確有不少這種人,嘗試跟他們分析一下,能接受的就分享,不能的就算了,始終各執一詞可能傷感情。

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  3. 我都係80後,在過往約10年的工作期間,幸得公司前輩指點和提醒不要捕捉樓價低位,如有住的需要,就算在自己負擔能力的極限,衹要減低不必要的消費習慣就可上車,幸運地在約四年和二年前成功買入兩個單位作自住和投資。

    計劃若人工再提升可負擔的話,會再在新界西鐵路沿線物色多一個單位作為退休用。

    願共分享。

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    1. 你真好彩,遇上「貴人」,不過還要你有點慧根才能分辨及跟隨前輩的好建議。

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  4. 其實對於投資或自用也要計算價值問題吧。
    好比當年浪翠,及天水圍嘉湖到現在沒返家鄉。
    如果是計算租值,今天應該也算打和或賺少少。但時間值也是金錢 及第一舊本金回報值

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    1. 正是,一直都說價值是最重要的。

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  5. 作為有樓既你,當然覺得樓價高唔係問題.換我係你,都覺得無可厚非.
    不過你提到買唔起400萬,可以買300萬借9成,就有點值得商榷.
    如果以1年收入24萬,1個月2萬計. 買層300萬,借9成, 以壓力測試3%, 25年期計.
    每月供款要12800, 已經超過收入一半. 唔符合條件. 呢一層,你又有無諗到呢?

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    1. 多謝你提點,若你有 hard feeling的話,十分抱歉。

      其實你不用花時間拿一個買不到樓的例子告訴我如何買不到樓,文章希望分享更正面及積極的處理方法,讓大家可以有更多進步的機會。列出數字證明我的錯誤不是難事(我經常都會錯),反而對你自己有多少幫助才是重要,不妨想想,謝謝你。

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    2. 對,就算拿這堆數字證明給政府看你真的買不到樓房,政府也不會幫到你,用上天賜給你的聰明才智想想怎樣才買得到樓房不是更好嗎?

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    3. 年青人,您的數口也確是精準,應該可想到如何踏出你的第一步為將來計劃吧!原本不想多說,但也不吐不快!你懂用25年供樓來反駁此凡兄的論點來證明樓價高不可擔,反之你也可想出萬七的理由來支持他的見解吧!只是為如不為的問題。老實說不做25年,做30年又或者做40年的供款,結果又如何呢!單身供300萬樓覺得辛苦,又可否想想200萬樓又或者更平的呢?買公屋做起步是否又是出路呢?
      我想你也是受過教育,教試攞唔到A, 誰會投訴教試局要求太高,把要求降低人人攞A呢?

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    4. 希望大家能借這些討論而進步,互相學習,打開眼界。

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    5. 上個個例子,其實我想講係其實目前樓價已經升到脫離一般年青人可以負擔既水平.
      盲目叫呢班人去夾硬追上車係未一定好?
      依家個問題係房屋供應嚴重不足,而係私樓同公屋既居屋又未有供應.銀行又水浸加通脹.而唔係儲唔儲幾多錢既問題. 儲唔到錢既人無論樓價幾多.都係買唔起樓.根本無需討論.

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    6. 今天政府插手了,一切都不是你我他所猜到了。

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    7. ironfoge兄,同意你的觀點,不過政府如何行動,是好是壞,作為小市民,既然花時間討論、評論及抱怨,不如增長自己的財務知識來得實際,這也是這裡希望帶出的訊息。

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    8. 市場被政府干預,的確較難預計結果。

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    9. 現在的問題是資金供稱過多才是吧~
      錢產生的速度遠比房屋產生的速度快.才會出這樣的現象.
      如果現在來一次猛加息.收緊銀根的話.現在的所謂剛性需求又有幾多會馬上消失?
      連地產佬自己都說政府干預市場只是在買時間.(起屋/等加息)

      不過今時今日連李氏也 無法看通本港未來4至5年的樓市時.
      買樓又是否一個好選擇?

      怒人甲

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    10. 今時今日成敗在於阿公,李氏或各富商的行為只是垂死求堯吧!不過成功的人通常講一套做一套!

      刪除
    11. 回應:「今時今日成敗在於阿公,李氏或各富商的行為只是垂死求堯吧!不過成功的人通常講一套做一套!」
      這是複雜的政治問題,外人難以知道內情。

      刪除
    12. 怒人兄,錢多貨少是一個原因,然而供求問題亦是主因之一。

      刪除
    13. 這是遠因和近因的問題.

      =====================
      經典龍門陣---施永清
      http://www.youtube.com/watch?v=hWLuo2m1M80

      呢段片是1997年既.但是你可以看看內容.全部都是近呢幾年年的人所說的一樣.
      到之後再2003/2004年有沒有人想過想樓?
      1997年話買樓既人又去左邊?之後又為什麼政府要救市?

      怒人甲

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    14. 我也看過這個 youtube,施生很直接了當地說出事實,可惜被「插」到不得了。

      已把你的 youtube link分享到 facebook page,還引述了你的名字,哈哈。

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    15. 之後董生宣佈8萬5.再之後為了打大鱷.一夜揪緊銀根.股樓大跌.
      同依家cy梁宣佈要大建公屋有/美國佬想加息有什麼分別?

      之後孫九招救市 做成今日香港樓的長遠問題
      http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%AD%AB%E4%B9%9D%E6%8B%9B

      怒人甲

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    16. 不要開我名啦~我是一個過路人.想低調點.......=w=""

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    17. 已經開了,在 facebook改不了,抱歉。

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  6. 樓市現價貴,,買唔起之類的言論,,我身邊朋友90%都係咁講,,
    但佢地大部份都係搵1萬洗9000,,儲1000的人,,

    要講上車或投資之類之前,,必需先學會儲蓄,,
    若今日300萬的樓您買唔起,,唔緊要,,
    必需努力儲錢再加增進自己的樓市或投資知識,,
    若然不是,,他日300萬跌到150萬,,都需要首期連雜費20萬了,,
    若然見到150萬您那時還未有20萬的話,,
    都係愛莫能助,,成日怨天由人,,不如努力做人,,
    只期待無能的政府幫忙,,這是不切實際的做法,,

    當年我又係有這種想法,,但覺得不切實際,,
    當年我單身搵1萬儲9000的,,
    到第一個黃金十年現在已有超理想的自住物業,,
    期望第二個黃金十年可以將我的第一桶金藉著投資可提供退休的正現金流,,
    再到第三個黃金十年可以邁向自己的夢想同伴侶一起環遊世界每個地方,,

    希望大家都可以互相努力,,邁向自己的財務自由之路,,
    版主也是一位值得借鏡的戰友呢,,
    互勉之
    cleverpeople...

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    1. 正是這個思維,面對逆境更要計劃及正面思維,一直想著收入少,買不到樓云云,對事情毫無幫助的。

      多謝你讚我是「值得借鏡的戰友」,看你多篇的回應,你也是財務高手吧。

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    2. 高手就一定唔係,,只係識一點而已,,
      希望這一點點能夠幫助自己踏上財務自由之路啦,,
      互勉之...
      cleverpeople...

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    3. 相信你一定能達至財務自由的。

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  7. 同大家分享這篇好文章,,
    cleverpeople...

    買樓8大誤解
    1. 我可以係跌市買樓
    一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打
    2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
    還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
    估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
    結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

    2. 樓價一定會下跌
    樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
    因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
    結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

    3. 遲早會加息
    講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
    結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

    4. 供30年樓係樓奴
    我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
    結論:供樓係會越來越輕鬆

    5. 唔買樓可以租
    供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
    租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
    結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

    6. 生活質素唔可以妥協
    好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
    結論:先講資格,後談質素

    7. 炒家炒高樓價
    錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
    結論:自願的價就係市價

    8. 市區樓抗跌力強
    抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
    一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
    二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
    三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
    因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
    以下物業抗跌力最弱:
    一、 被發展商食盡溢價的一手樓
    二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
    三、 入伙日期接近爆破日期的物業
    此三項條件可以同時出現。

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    1. 這篇文章以前看過了,寫得很好,要了解市場運作才能寫出這些論點來。

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  8. 聰明兄個篇的確係合情合理的好文, 但有好有淡才成巿場, 唔知淡友有乜理據唔入場(住)呢? 當然係講緊有能力而選擇唔入場的人仕啦 ... 謝謝各位 ...

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    1. 這裡留言一向不算熱烈,不知道有沒有「淡友」回應,不過多謝你留言分享。

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    2. 谈友多的是,今天所有巨頭都可淡,大家都會比他們更聰明更有智慧更有经验更有財富?事實得一個,每個人都是前設了一些寄望,而想出自的理由來支持自已!
      假若今天告訴你世界已變,過去的一些人的成功及理論而不合事宜!你也想出無限理據去反証!但最終也是到老才知結果!什麼分享,做福人羣到最後也是愛你變成害你,天才知呢?

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    3. 一句:若您連自住樓都冇,,等於在市場對樓市做沽空的行為,,
      我想省港澳都係,,等到老年退休冇自己的樓的話,,
      我想您真係要開始適應一下劏房了,,好慘,,
      300呎的都好過呀,,
      互勉之...
      cleverpeople...

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    4. 頗同意"有結論後才有觀點"此說, 但我想作為一個淡友, 他一定是覺得現價太貴, 或價格將會下跌後, 再找他的理據的.

      2. 塘邊鶴是巿場上的沽空者, 這個比喻有趣, 我想是naked short吧, 但我好奇在樓巿裡, 究竟有沒有對沖機制的呢? 租金可以算是嗎?

      請各位再指教 : )

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    5. 好友淡友也好,我都想聽聽他們的理據,聽多一些不同角度的思維亦是好事。

      cleverpeople的論點,任志剛好像說過呢。

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    6. 淡友也好,好友也好,永不買樓也好,訂了方向不後悔不埋怨就好了!就算多角度思維,最終都係好淡理據參半!设有結論!

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    7. 我自己就想好了部署,我想這裡不少高手亦然,不會沒有結論的,只是各人心中有不同盤算而已,亦不需要統一所有人的方向。

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    8. 止凡兄可分享嗎?

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    9. 近期這裡有文章分享過一些己見的,有時間可以找找。

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  9. 香港人做成世就是為了一層樓,可悲!

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    1. 不應該是的,人生有太多事情追求,不應該只將視線放到買樓,這會失去很多人生的精彩。

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    2. 老来嘜都冇,伸手等政府養更可悲!今天不做積蓄去亨受人生,當然是無比痛快,因為有人覺得人生苦短,及時行樂更加是不勞之獲!

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    3. 做完成世連樓都冇層,等政府養,仲可悲!

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    4. 冇樓=要政府養?你的智商是否有問題?

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    5. 買樓與不買樓都有很多原因,買樓不一定就代表有所為,不買樓亦不代表一事無成。香港人多年來看見磚頭有價,加上近年樓價飛升,漸漸覺得買樓等於成功,但其實人生還有很多事情值得去追求的,這又不一定是不儲蓄而去及時行樂的一類吧。

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    6. 如果有自知只係做樓奴,就無為做了!做任何時都要掌握之中,在自已控制當中才是上策!

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    7. 財務上的控制亦是財務知識的重要環節,控制不了是危險的,真的不為更好了。

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  10. 唔買樓仲有其他投資工具,為何老來乜都冇?

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    1. 同意你的觀點,買樓絕不是人生的一切。

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  11. 這位先生所說的數字是這樣的:「今時今日,一個新界上車樓,400多平方呎,至少都要 400多萬,要買樓上車,就要 3成首期,即 120多萬元,我們平均一年收入大約 24萬多,120多萬即代表要我不吃不喝不花任何錢地儲蓄,亦要 5年多時間才夠首期買樓上車,這是一個什麼世界呀?」
    <---
    先不說可以按多少的問題.(對一個財力不穩的人說借錢.只會害了他)
    今日今日一罐豆豉鯪魚都由幾年10蚊多d到依家賣過20蚊.一層樓賣400萬有什麼出奇?
    對比起幾年前.只不過等於100零萬至200萬多些.這樣想又會否覺得現在的樓價合理多些?
    不如再殘忍d直接d講出真相吧~
    [不是樓價升得多你買吾起樓.是你人工的升幅不及通脹的升幅而買吾起]
    呢幾年有幾多人的人工有升多一倍?咁樣講會吾會認清多一d個問題在那裡呢?

    業主佬可以用財技把這方面的問題拉/轉移.對業主反而沒有什麼大影響.
    但對每個月都用收入一蚊一蚊儲的打工就最影響.
    而且業主佬還一可以在高位加按套現.等待大跌市的低位入貨.
    打工仔在跌市時往往連份工也不保更枉論低位入場負一條20/30年的樓債?
    這就是為什麼贏者通吃.貧者愈來愈貧最大的由來.

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    1. 怒人甲

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    2. 怒人甲兄能看出此觀點亦非一般「怒漢」,小弟佩服。

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