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2013年8月28日星期三

總是禍不單行

與朋友們在whatsapp討論陸東先生在最新一期imoney對未來香港樓市的預測,陸東認為香港樓市很可能在兩年跌一半,語出驚人,而陸東過往看市能力都比同業高,所以值得止凡思考及分析討論一番。


陸東預測的理據都是美國退市,使低息環境結束及資金流走、未來供應增加、政府出招等,其實這四個理據都已經在早前一直被人重覆提過多次,新意欠奉。所以朋友們都不以為然,認為每天都有人在預測大市話樓市會大跌,總有一次言中罷了。

還有,朋友認為有些事件已經在發生,而有些事件就難以在短時間內發生,要同時集齊多個原因實在不容易。看來大家都對陸東的預測跟其他財演們比較,認為參考性質不高。

我又認為誰人預測也好,最重要不是看其結果,而是看他背後的理據。預測者夠胆在傳媒許下諾言,自然做過功課,到底做過多少功課呢?則看看他的內容,如果數據充足,看其預測好像替自己完成一份分析一樣,看看也無妨。

大約多個月前右左,我看過有線電視所做的樓市預測(在這裡也有分享過),節目中把香港過往樓市的供應及需求等數字一一列出。近年由於民粹氣氛,曾特首在任尾聲至梁特首上任,政府不停在找地皮及推出地皮,而曾特首在任大部份時間推出非常少地皮建屋,對比甚大。從供求看,2015至2016年供應將達每年大約萬多2萬個單位,回覆合理水平,這與陸東所言的時間相似,相信大家手上的數據沒有兩樣吧。

我比較偏向相信供求因素,至於息口因素,不同年代都有高有低,80年代超過20厘又有,97年10厘也試過,03年沙士5厘以下亦出現過,而樓市都因不同原因而有高有低。政府政策可加可減,到樓市不升反大跌時自然會收起政策,這個我也不太擔心。熱錢多是餵養炒家的,多熱錢時,樓價就水脹船高,不過今天樓市炒家都少之有少了,熱錢退後不會有太多人在樓市「裸泳」吧。

不過我要提出一個概念,就是多數「行衰運」時都會禍不單行的,一些所謂個別原因,看似要它們一一發生還需要不少時間。但事件發生時多會有連鎖反應,正所謂「衰開有條路」。朋友還提醒一個索羅絲的反射理論,即市場大跌會令群眾恐慌,而群眾恐慌又會令市場更大跌,只要起動了這個連鎖反應,市場跌勢就很難停止,樓災股災就會發生。

有時看到陸東這類星級分析師的意見,可以當成一個學習思考的好機會,不要盲目相信,但亦不要閉門造車,應該集思廣益,知己知彼,百戰不殆。

18 則留言:

  1. 陸東過往看市能力都比同業高?
    呢個相信係一個大笑話!!

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    1. 感覺上是,雜誌亦有數據做了出來。

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  2. 供應已定,别無他法提升,還看需求吧!需求又是還看經濟。
    美国退市、加息、資金流走等問題又對有實際住屋需要的人又有多大影響呢?
    政策?!算吧,政府一直推高地價,唔到價唔賣。發展商又點會平貴呢?而且政府都唔會平賣樓,貨尾居屋,夾屋,自安心未又係揾人笨!
    市場由1D到3D, 都係錯,但勝在只升不跌,未又係政策!
    睇今天相比97,連資產千萬富翁增長了多少,就知唔好再用97價來扁自已了,16年前的事!算吧!
    跌是不可避免,但最基本不是再看97,03年來評估跌副!
    如果跌一半,衰d個句,十個有九個都攞公緩,政府又怎會比佢發生呢!

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    1. 很多論點拋了出來,多謝分享。
      針對你最後一句,有時政府能力有限,不希望事情發生亦沒法子。

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  3. 有關分析員的預測都是為生活而已,根據在樓市之成功經驗,其實樓市投資是沒有專家,只有贏家、輸家!一切須自己看形勢調整策略和控制在可承受之負債水平下!

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    1. 分析員是為生活,但陸東已經不再是分析員了,早已自立門戶。

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    2. 但能力似乎比做分析員時還差点。

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    3. 我對他的感覺不錯,因為他的思路及提出的論點都合理,不知道為何你有如此感覺,可以的話不妨分享一下。

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  4. 樓市跌一半,那些狂呼〝我買唔到樓〞的人會唔會買樓?我相信不會,因為他們怕樓市再跌,正如股災不敢買股一樣,等到樓市另一個循環,泡沫再起,他們又出來狂呼〝我買唔到樓〞!

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    1. 同意,在市場上心理質素很重要,但大部份人都沒有。

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  5. 認同止凡兄所說,應該分析一下陸東論點背後的理據。他雖然不及林奮強準,但仍記得08年大家睇淡,陸東仍睇好,事後證明佢無錯。學習一下正反之論據,讓自己財商有所增進也好。(小吉)

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    1. 對呀,看論點很好。還有一點,是他所說的是合理價,但不代表未來會如其預測,要懂當中分辨。

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    1. 加入你的新網站。
      我用blogspot一段時間,比yahoo穩定很多,快很多,從未試過寫了一半的東西因沒有儲蓄而消失,又不會被換網而刪文章,這些麻煩通通都在yahoo出現過。

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  7. 樓市要跌一半,,先睇佢由那個價格跌落來,,
    現價100元,,過幾年升至200元,,再跌一半,,
    原來都係100元,,但若果自己有自住需要,,
    連自住的樓都冇,,要租,,首先損租金,,
    若在低息樓間已供了幾年,,享受了優惠,,
    還有一樣在大跌市期間係有錢人掃貨的時候,,
    而不是窮人掃貨的時候,,佢地唔需要按揭,,
    到時銀行借唔到及估唔足,,首期仲要比多d同息口更高,,
    買樓原本可以買300萬,,以後可能只買得起250萬,,
    差不多,,買賣都係要睇唔同個案及時機,,
    高位買未必慘,,慘就係唔識去計而損失,,
    幸好我在09年換了新樓,,而家升了150%,,真係感恩,,
    互勉之,,
    cleverpeople...

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    1. 同意!樓市投資是沒有專家,只有贏家、輸家!一切須自己看形勢調整策略,很高興又多一個樓市投資贏家。

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    2. cleverpeople看得很通透,如果跌市將會來到,大家最好準備迎接跌市。

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    3. 不同blog友在這裡討論交流,有趣。

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