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2013年8月13日星期二

學習做個負資產

「負資產」是一個很慘情的狀態,只會在按揭或借貸的資產上出現,因為沒有按揭或借貸,資產價格最多只會跌至零,不可能做成負資產的狀態。有按揭的物業,當物業的價值跌至低過按揭欠款,便成為「負資產」。股票就難一點了,因為借孖展買股票的話,證劵商都會在跌市時要求補回差價,不補回就替客戶自動賣股「斬倉」,根本不會有出現「負資產」的可能,除非是別的借款買股,甚至定息按股之類的操作。

當然「負資產」是慘情狀態,大家都不想成為其中一份仔,在這種狀態之下,要賣樓是很困難的,因為你都要補回差價才能完成交易,如非不得以亦不會選擇在「負資產」情況下賣出物業。在03年沙士時,的確有不少香港人因為工作問題而沒有能力供還按揭,在「負資產」情況下被迫要賣出物業,當然亦有不少人因此需要申請破產,物業由銀行收樓,可悲。

既然「負資產」這樣可悲,那為何止凡這篇文章標題為「學習做個負資產」呢?其實「負資產」並不可怕,可怕的是沒有能力供還按揭,這個夾擊才令「負資產」變得恐怖,因為業主就要被迫地在「負資產」狀態下賣出物業。相反,不知多少投資者(包括林奮強先生)在03年沙士時刻還手持多個物業收租,對「負資產」處之泰然。這個處之泰然正是本文想帶出的重點。

大部份人看待投資時,都是希望能低買高賣賺一筆,一心只會想著買入資產後,其價格比買入前更高,價格一升再升,同時又有利息或租金收入,賺息又賺價,這樣來計算回報,認真和味吧。但事實上,一廂情願的佔多數,賺息蝕價的有,蝕價後息都減派或停派的也有,如何的心態會比較可取呢?

如果買資產之前,心理上已經預計這個資產將會變成一個「負資產」,但成了「負資產」之後,它對你的投資回報一點影響也沒有,物業按揭仍然繼續這樣供(「負資產」物業不會增加供款的),租繼續收,股息之類的繼續取。這個「負資產」只是一個狀態,令你不能立即變賣資產套現,這個條件對你有否影響?如果有的話,看來你所做的不是投資吧。

這個把資產假設為「負資產」的心理,可以視作一個壓力測試,這個壓力測試亦驗證了你對這份投資的處理態度。如果當這個資產變了「負資產」時你就處理不了的話,建議你最好不要擁有它了。當然,這只是一個壓力測驗而已,不是真的叫大家專選一些會變「負資產」的資產,千萬不要誤會。

8 則留言:

  1. 多謝您提出這個很好的觀念。

    這令我想起富爸爸的一些基本觀念:
    1)我們要懂得分辨甚麼是好的負債,甚麼是壞的負債
    但普遍人選擇了壞的負債(例如: 買私家車)

    2)投資項目的好與壞,與及風險的高低,很多時不是取決於投資項目本身,而是投資者自己的條件和經驗
    普遍人只選擇避免風險,而不是去提升自己,也不去想辦法解決和克服問題。

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    1. 提升自己能力,正是這個意思,文章正想啟發大家的想維方式,出來的投資決定會很不同。

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  2. 每樣投資皆有風險,如發展商買地起樓,麵粉貴過麵包便是風險。
    我們要小心每樣投資,盡量辨識風險並管理好,不要在退潮時沒頂,甚至犯下高買低沽的投資。

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    1. 這篇文章談的是心態,無人能準確話逢買必升,若有當負資產的準備,這是個很好的思想教育。

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  3. 當有人說價值投資者正在接別人火棒的時候
    現在重溫這編文章, 真的如雷貫耳

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    1. 我們想東西是比較另類的,哈哈。

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  4. 今天才回看到這文,寫得很好,道出了投資者應有的心態。

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    1. Tom兄又再回看舊文章,加油。

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