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2013年3月15日星期五

按揭計劃操作出錯

剛看見兩大銀行對新做按揭計劃調高利率, 好彩上星期止凡已經收到銀行按揭部職員的電話說早前辦理的加按申請已經批出, 100萬按揭按2.2厘, 但有50萬左右是償還之前的一份按揭, 其餘的50萬在5月後 (過了一年罰息期後)到手。但今次申請的成功, 正式證明之前所提出的按揭申請操作出錯, 這是上一篇有關按揭的文章所提出的引子, 今天可以分享一下。


記得上次提過, 我與太太有兩個差不多的單位, 她名下的單位是她家人所住, 而我和她聯名的是我們所住的單位。當日看見網上估值, 每個單位獨立可以再加按套現多50萬出來, 合共100萬, 而兩個單位的按揭都是在匯豐銀行上會的, 亦明白銀行的計算方法, 要兩個住戶持有人都能通過壓力測試, 而對我就只計算聯名單位的供款, 對我太太就要同時計算兩個單位的供款。

於是我就把兩個單位的加按申請同時交上, 銀行亦一起檢察, 結果是兩個單位中只能做一個, 因為「樽頸位」在我太太的收入, 銀行要計算她同時供兩個單位 (假設聯名單位中的我有機會失業), 最後就不能通過壓力測試了。二選其一, 按當時操作及方便性, 我選擇了聯名單位作套現, 反正只能二選其一, 如何做法也只能套現多50萬而已。

哪為何今天聯名單位的估值升了足夠能再多套50萬出來時, 加按申請又會成功呢? 對於我太太來說, 應該同樣不能通過兩層樓一起供的壓力測試, 因為不管是每個單位各多供50萬, 還是只在聯名單位多供100萬, 每月多出的供款也是4千左右, 為何今次會成功呢?

因為今次所申請的單位是聯名單位, 單是我的收入已經足夠供這個聯名單位了 (加按多100萬亦然), 聯名比一個名不可能增加風險而令申請不成功。證明什麼呢? 聰明的網友發現了沒有?

如果上一次我不是選擇同時做兩個單位, 就不會出現二選其一的結果, 就算要二選其一, 只要我先選太太的單位加按, 成功後再在聯名單位申請加按, 這個「前後腳」操作應該可以成功得到兩個50萬的加按。

一起申請, 加按金額為50萬加50萬, 兩個申請一起檢察, 如果一起批出, 其中一個申請者過不了壓力測試就不成功。相反, 先做太太單位, 只加50萬, 她一人供兩單位也能通過壓力測試, 成功獲批, 之後再做聯名單位, 聯名有兩個申請人, 太太不能通過壓力測試, 但這單位可加上我的收入, 所以亦可以通過, 結果好像今天的情況, 也能獲批, 最後能套出100萬。

如果當時用後者的操作, 今天不是第2次加按50萬, 而是第3個50萬了 (只靠我的收入去供加按100萬後的聯名單位已經足夠)。看來複雜, 但其實亦沒有什麼特別, 只是操作上的次序, 可能這個連銀行職員也不太清楚, 我只能到今天的加按申請才能事後發覺, 又對銀行的操作多一點了解, 實在經一事長一智。

就算能成功加按到第3個50萬, 也是增加槓桿水平用作投資, 投資不一定賺, 所以沒什麼太可惜。反正太太已經不能再在她名下單位加按, 操作錯誤也已成過去, 餘下的問題是如何運用這筆金錢, 這問題說易不易, 說難不難, 相比要解決「不夠錢」的問題, 要解決「錢太多」的問題不一定較容易, 但一定較為有趣。

4 則留言:

  1. 謝無私分享,祝止凡兄顺利進行下一步投資計劃!盼繼續分亨,例如各行業的前景及危機,並不是個别公司的分柝。這樣不會違反你不谈number的原則了。

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    1. 一定會繼續分享。

      就算是個別公司分析, 亦不一定要談no.的一種, 放心。

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  2. 對, 錢太多要諗方法令筆錢增長, 又唔想參與高風險投資, 係好考功夫, 因我之前轉按後, 亦套現到一筆錢, 現在有部份錢打算買股票收息增值, 又擔心股票會下挫, 很煩腦!

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    1. 的確要考驗財商知識。

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