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2013年3月3日星期日

如果有上車需要

不少80後今天實在有上車需要, 是談婚論嫁之時, 真正要搬離屋企, 不買樓亦要租樓的話, 今天應該如何決定呢? 討論的前提是至少有穩定工作及首期, 沒有這兩方面條件的, 根本還未有選擇。又或者沒有急切需要者, 亦不用太心急在樓市高位樸入市。

如果手持60萬左右, 看今天的樓價如此, 沒有需要的, 實在不需要急著上車。但如果有實際需要, 應否拿儲蓄作首期, 還是租樓等樓市跌呢? 止凡認為先要弄清楚要樓市大跌的原因, 明白後再想想是否有價值租樓去等樓市跌。

政府不停出招, 每招都是對樓市中業主的結構做了手腳。炒家一早已經離場甚遠, 新上會的業主一定實力十足, 連新投資者想買多一兩間放租的也給趕盡殺絕, 今日的樓市業主已經大多是留下一層自住的。當然當中一定還有長線投資者, 但不少長線投資者見政府不停出招及樓市狂升, 早已賣出非自住樓套現了, 如果不賣的, 一定又是實力十足, 租金夠供樓有餘。

看見這些業主, 政府的每一招其實都沒有傷害他們, 包括沒有影響業主早前跟銀行簽下的按揭合約, 沒有業主的增大槓桿。早前也說過, 要樓市大跌, 必要有一間比一間低的成交, 如果業主們實力十足, 誰又會在這個時候減價求售呢?

每次政府出招, 樓價不跌而只會成交縮, 證明今天業主好市就可能賣樓, 不好市就收回, 根本不會有低樓價成交, 而過往又如何呢? 82年、97年至03年不是跌得很厲害嗎? 到底當時發生什麼事情?

首先, 跌市一定要有炒家, 他們一見後市不妥就第一時間減價放樓, 推低樓價。第二, 銀行利息加不停, 美國經濟好, 香港不好, 但要跟美國利息走, 80年代20多厘, 97年9厘10厘, 03年也5厘6厘, 但今天是相反, 美國經濟死, 香港跟內地一樣好。第三, 失業率高企, 業主供供下突然被裁員, 非賣樓不可, 又怕遲點賣會變負資產而賣不掉。第四, 前景暗淡, 看不好未來樓市。還有持貨現金流不夠, 租金回報比供利息還要低, 持多一天貨就蝕一天。

以上都會令業主紛紛掟貨, 而樓價一低再低時, 業主更會加把勁追跌求售。而今天能否出現呢? 要美國強、中國弱, 香港失業率勁高但又要跟美國高利息, 直頭像希臘跟德國的關係一樣, 10年內亦難有這樣的一天, 因為中國不像日本般聽美國的話。

就算我預期近年政府狂找供應, 目標每年2萬地造房, 大量供應出現也要在2015、2016年, 而實際上每年2萬又不是十分之多, 最多只算是供求平衡一點而已, 令樓價升幅沒以前般大。

李嘉誠先生說過, 不借太盡的, 夠實力的, 買自住樓幾時都是對的。這句話實在大部份時間都對, 只在80年代及97年是錯的, 因為當年租金回報率低而利率極高, 例如供樓要2萬, 萬8蚊利息, 而租樓只需8千之類, 當時租樓才是叻仔。但自回歸以來, 李生的買樓論都適用。

再者, 買樓有「安家」的效果, 除非喜歡作「過客」 的感覺, 否則先安家, 往後個人發展及投資會比較到位, 因為有自置居所後, 一家上下不用再為住屋煩惱, 始終租客一、兩年就被煩一次。

手持首期但租樓等跌市的大有人在, 認識有不少前業主早年已放樓為租, 因為見樓價升了不少, 租樓等樓市跌後再買。這些人, 2010年有, 2011年又有, 2012年也有, 有些朋友一等等了3年, 手上的現金都送給了包租公。

當然, 世事難料, 中日可能開戰, 北韓可能發顛, 某某核電廠可以爆之類, 但這是否應該不顧一切在等待的事件呢? 今天樓市高, 跌多少才夠呢? 跌兩成、三成? 誰會在今天樓價跌掉兩、三成後賣樓給你呢? 這些問題值得細想。中原指數是要有成交才成, 你看今天樓價有上無落, 政府出招後就零成交, 可見業主核心結構實力之強。

話說回頭, 如果你有信心運用手上資金得到很好的投資回報, 而又不需要有「安家」的感覺, 租樓可能更合適, 所以投資理財還是因人而異。

4 則留言:

  1. Cannot agree more, the prolonged ultra low interest rate has made the holding power of the home owner becoming more and more stronger as time goes on (as they pay off more of the principal), this even the supply increase and interest rate increases later, the price may not be drop much....

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  2. 道理兩面睇,幾時都岩!但在分析各利弊後,還看不見你對樓市去向睇法,不妨提供多些供大家看看吧!而我的睇法就是政府一定是支持樓價隱定發展,增長,從而滿足福利共產社會主意繼續放大。

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    1. 未來從來都難測, 我沒有這個能力, 何況更要估政府的動機及政策的成效, 難上加難。

      但看今天業主們的結構, 實在難跌。

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