止凡著作

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2013年2月12日星期二

銀行估值夠數

上年年尾有篇文章寫過再加按計劃, 當時按恒生估值的話, 止凡的自住樓已經可以再加按50萬出來, 但由於本身是在匯豐做按揭的, 所以一定要考慮在匯豐加按, 原因是律師費及不影響先前的按息, 即好像問銀行再借多點錢出來。

當時在匯豐的估值還差一點點才到價, 大約差8%左右才能套出完整的50萬, 文章至今只是兩個月, 估值已經到價, 期間還有政府出招呢。不需要理會太多, 反正供樓佔自己的收入比例還算非常低, 相信自己亦有足夠能力駕馭這筆金錢 (畢竟今天的我運用幾十萬已經不會再手震了), 新年假後可以開始部署。

不過一直有一個迷思, 就是我太太的收入問題, 情況是這樣的, 我們的自住樓是聯名的, 而太太另外還有外家住的一間樓, 兩層都是匯豐按揭, 記得上一次套現活動, 兩層樓都夠數可以各自套多50萬, 當我們的自住樓套現時, 匯豐可以做, 但加上我太太那間時, 供款就超過太太的入息一半, 因為在我太太個人是要兩間一起計算 (兩間都有她的名), 所以上次只能拿我們的自住樓加按套現。

記得當時有幾個方法可以化解, 好像加我的名到她外家間樓到, 或我們的樓上除掉她的名, 又或者我當她外家樓的擔保人, 但各方法都要律師之類, 計過無著數, 所以沒有搞。

今天再加按的樓是我們的自住樓, 這間樓本身有兩個名, 不知會否像當年一樣分開個人審理, 而每次又要假設另一半有機會失業之類, 然後又假設我太太一個人供兩間樓......。這樣的火燒連環船計算方法, 銀行實在穩陣過穩陣, 令今日再玩財技受限制, 當年聯名實在失策。

其實銀行這樣計法是否奇怪呢? 很多夫妻就是兩個人的收入加起來才足以供樓才落兩個人名 (當然這不是全部個案都是這個原因), 因而按個人收入供不起, 但家庭收入就夠供才能上會, 但如果次次都假設另一半失業來計, 落多少個名都沒有幫助, 供款能力永遠計算收入最少的一方, 情況反而更差。

不過我都會到銀行試試看, 始終加按主角變了, 不是太太的單名樓而是繼續在我們的聯名樓上加按。可能銀行當年考慮時, 認為她那間只有她的名, 還要計算我們這間有機會過債到她身上, 但如果加按的是我們這一間, 間樓本身有兩個名, 單是我一個人就足夠供有餘, 看看是否可行, 有結果再分享。

(如果今次真的可行, 即上次的操作有點出錯了, 知道結果後分享一下。)

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