止凡著作

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2013年1月23日星期三

地產商陰謀論

近日有意見指地產商囤積落成單位不賣, 有托市之慊, 是否有實質數據呢? 沒有。今天社會的氣氛, 只要是說地產商的不是, 大眾一定受落, 還有點像文化大革命時代呢。而到底地產商有沒有動機去做呢? 或動機是否因為托市呢? 止凡認為機會不大。


上市的地產商由於有小股東, 要囤貨, 即樓宇建成後不賣, 而又要付管理費及銀行利率等成本, 這是說不通的, 小股東不會贊成, 在股東大會可以罵主席及CEO, 亦可以告上法庭, 但最直接的還是沽掉手上股票, 使其股價低迷。因此, 上市後又沒有效率的話, 股價低迷, 就收不到集資的效果, 不上市也罷。

正正最大的上市地產公司, 長實、新地、信和、恒基、新世界等, 多是用貨如輪轉的策略 (如果他們有足夠資源的話), 買地、銀行借貸、建屋、賣樓、還款、盈利、派息, 之後再買地。有一點要注意, 他們所冒的風險只是買地至賣樓期的4-5年而已, 樓市慢慢上或慢慢落, 他們這樣貨如輪轉式起樓, 貴買貴賣, 平買平賣, 貴麵粉就貴麵包, 平麵粉就平麵包, 風險甚低, 公司員工有工開, 錢出錢入, 公司年年派股息。

反而要地產商起好樓不賣, 等供應少, 托樓價, 這是想出來的陰謀, 真的實行的話的確有這樣的威力, 但問題是有否證據顯示這個現象呢? 今時今日好像有合理殺人動機就能入罪似的, 不需要證據, 總之我有懷疑, 政府就有責任替我解決。

部份地產發展商的確有囤貨, 報章寫全港加起來大約有幾千個, 最嚴重是華懋, 她們起完樓廿年都不賣。問題是華懋並非上市公司, 當年小甜甜老公失蹤後, 公司根本沒有方向, 沒有效率可言, 又不停打官司, 小甜甜鐘意不賣就不賣, 又同風水師掘下洞之類, 到小甜甜死後又再打官司。你說華懋因為想托市而落成多年亦不賣樓嗎? 我看她們並沒有這麼高招吧。

另一個是恒隆, 她是上市公司, 但她的財政模式有點怪, 好像君臨天下的例子, 假設當年問銀行借了30億發展項目, 當落成後賣掉當中7成單位就能套現30億還給銀行, 之後再賣一個單位就賺一個, 這3成貨尾的成本只是單位管理費, 成為她們日後的盈利來源。由於恒隆平時買地不是十分進取, 每年盈利可能就靠當年賣多10個8個貨尾而已, 所以太早賣清手上單位, 反而日後有點難處理。恒隆不是想托市, 遲賣樓原因說就是等待好市而沽, 但這只是對股東說的話, 實際是不積極, 沒效率, 賣清就要全數入帳, 下一年盈利怎麼算呢。

其實我不只一次聽過有人懷疑發展商集體托市之類的言論, 但事實是否如此呢? 我有時在想, 如果全香港人一起不買樓, 一起迫發展商減價, 所有需求便突然消失, 發展商一樣要減價求售。又或者某行業的員工一起要求過百萬年薪才上班, 要不然全部辭職, 沒有外勞的話, 僱主亦被迫以超高薪求人才。然而, 有理由, 有陰謀, 合理可行, 但能否成真呢? 討論又回到行業有否壟斷的問題, 應該留意壟斷法的立法細節吧。

4 則留言:

  1. 止凡兄,睇完你的文章之後獲益良多,而家大部分傳媒都係煽風點火,似係為民粹而講,你的理性分析可以令我地深入思考&反省更加多,加油!

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