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2012年12月18日星期二

又再計劃加按

話說止凡的自住樓在2008年做九成半按, 到2010年做了一次轉銀行及轉做H plan, 沒有拿錢出來轉了七成按。2011年見樓價比2010年再升了不少, 再拿同一層樓加按套50萬出來買股票, 而仍然維持七成按。


2011年的加按動作非常簡單, 匯豐只當我是有抵押借貸, 我的所有資料都在她手上, 所以不用提交什麼, 只需向她提出借貸意向, 總部計算過而接受的話, 我就可以填好文件交回, 安排下一個供款日過數。最好的一點, 由於新加按不及舊有H Plan的利率好, 我不想影響舊按部份, 而我這樣加按正正不用將整個按揭重新跟新利率做按揭, 只是新借部份跟新Plan, 舊有部份能保持不變, 連新舊兩筆按揭的供款年期也可以不一樣, 同時還可以拿走回贈現金。

2011年到今天, 樓價繼續上升, 如果跟恒生的網上估值的話, 我今天又可以加按多50萬來用, 但匯豐對我間樓的網上估值比恒生少8%左右, 如果樓市繼續維持現狀緩緩上升, 什麼量跌價不跌之類, 匯豐的估值也能在不久將來夠我再多套50萬出來 (如今做的話可套40萬左右), 到時我可能第三次麻煩匯豐了。

其實我太太名下的樓也做過一次加按,可惜樓價再升想再加按時, 因為供款超過收入一半而不能借, 要不然又可以拿來投資套利。

早前跟朋友說過這些財技, 每每跟人家說他的自住樓升了不少, 人家總會回答:「升多多都無用啦, 要住的嘛。」, 而我就會習慣性地說出這個財技, 哈哈。

樓市有高有低, 全城樓價大跌時, 自住樓的身價也一同大跌, 因此不能加按買貨。當全城樓大升時, 可考慮加按, 不過按出來的錢再買其他貴樓, 好像不太抵吧。唯一比較可取的是, 全城樓大升時, 加按套現, 再升再按, 然後再用財務知識保存好這筆錢, 享受中途的投資回報以保存實力, 到全城樓大跌時出擊。

高套低買, 好像衝浪選手, 而操作危險性其實不低。簡單而說, 套出來的錢能否保存呢? 到樓市跌時這筆錢的購買力還在嗎? 還是所買的資產跟樓市一起大跌呢? 另外, 要看看自己用錢時的定力, 套多一二百萬放在戶口內, 一般人很容易會亂投資、亂買東西、突然感覺人生苦短而好想享受人生, 到頭來得個吉, 剩下債, 小心。

18 則留言:

  1. 我近期都做轉按為層樓套現了幾十萬, 我將四分一買了人民幣, 餘下資金放在按揭銀行一個高息戶口 (i.e. mortgage-link, deposit-link), 這個戶口的息率等如按揭息率. 這筆資金會等待股市大跌或樓市下跌時買貨

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  2. 好羨慕你有層樓,可以當提錢機

    我都同過有樓既朋友講層樓升左,但個個都話要住,唔通賣左佢咩,個個都冇想過加按,羅D錢投資,我只係想俾我有層樓就好

    WW

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    1. 總有機會, 不用心急, 亦要增加財務知識

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  3. 加按自住樓投資, 贏了固然笑哈哈, 但風險同時加大了, 自己做時會考慮周詳, 介紹朋友時要小心。

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  4. 止凡兄尼個TOPIC 正好解決我最近諗的問題,雖然我冇樓,但我諗加按其實等於將層樓變相賣比銀行,當個高位時將風險轉移比銀行,自己保存實力.以家低息低到2.15%,求其做人民幣都夠找利息數,等到樓市仆直就用之前資金進攻樓市再整餅....
    而家加按好合適現在市況,以家樓市中原指數過100,但又未到瘋狂現像,正所謂舉棋不定
    可以縮細個餅...如果有幾層樓渣手可以賣幾層先,但都必須KEEP 住有樓起手,或者 大屋轉細屋保存實力....

    或者學止凡兄一樣加按不斷套錢但要節制自己物慾,好多人財迷心竅如為D錢係自己...
    我就覺得大樓變細樓比較岩我自己....不過我都冇樓起手 ,纸上談兵XD

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    1. 加按比喻為賣比銀行呀...好似又有點不對。
      只是樓市升, 手持資產市值升, 所以銀行願意多借點錢給你。
      如何說也好, 最重要控制好風險, 了解自己的行為, 就可以放膽去做。

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  5. I am doing that too. I think we need to do a stress test for ourself before we take any action.

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    1. Actually, the bank will do the stress test for you anyway if you wanna apply the mortgage.

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  6. We are the same type of guys with similar financial thinking. ^^

    CASHFLOW is king !

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  7. 請問如加按後,樓巿跌的話,bank會否要求提早還錢\還差價?謝謝你。

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    1. 銀行有權在任何情況要求客戶提早還錢或還差價, 不過這要看她有否動機去做, 可以做不代表會做, 全港的按揭合約都這樣寫的, 銀行有一百幾十萬個戶口, 出事時銀行一定先選一些質素差一點的客戶落手, 即借貸水平高、有時會遲供或斷供的客戶。

      所以平日都要保持好自己的個人信貸紀錄, 盡量做一個AAA級的客戶減少被「call loan」的可能。

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  8. 止凡兄確是滿有信心,俾我就唔敢,最近拿了些股票套現的資金把樓按作部分還款

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    1. 那要看看自己財務知識有信心的領域,看你的文章,好像對投資越來越沒有信心,亦對短期波幅相對介懷,建議不妨多看點價值投資的書籍,相信對你會有很大幫助。

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  9. 謝謝止凡兄,只是以前也看了不少這方面的書,以自己能力及時間, 相信好難按着去做, 現在投資也只是隨心而行,幸好自己看錯市居多, 所以股市越沽越升,相信對大家不是什麼壞事吧!

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    1. 不一定要按著做,而是一種知識的增長,時間是可以分享的,想不想進步是自己的選擇。
      價值投資與估市不一定有關係吧,始終覺得你可以在放棄之前,有些東西你可以積極弄清楚的。
      希望這裡對你有所啟發。

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