止凡著作

跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月初版




財富未來


財經類
2016年4月初版




財商有價


財經類
2015年7月初版




積財有技


財經類
2015年2月初版




取之有道


財經類
2014年10月初版




永不當田雞


哲學類
2006年3月初版

2012年11月4日星期日

何時換樓?

止凡在中青的blog中又發現另一篇值得再看的文章, 當中討論有關在高低位樓市操作的分析。



其中有一個概念非常之好, 就是形容樓市就好比股市, 可以在好市時趁機換走弱勢股, 再換馬到強勢股。而在樓市, 強勢及弱勢往往會取決於地點及質素, 強勢樓往往升快跌慢, 而弱勢則相反。

這又是早前我討論過的觀察, 三個地區 (港島、九龍、新界) 的中原指數在97年一起都是100起步, 一直跌至03年, 再慢慢升至今天, 三個地區的指數大大地分開了, 簡單的強、弱勢顯然易見。

當然還有其他因素決定樓房質素, 不過樓市始終比股市簡單很多。

 
source: 迷茫中青的寫作空間

何時換樓? 2010年10月30日

在討論區看到一貼,討論「自住樓換樓的繆誤」,引起了頗為激烈的爭議。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13328016&extra=&page=1

文中大意是理論上樓市升並非換樓「升級」的最佳時機,反而跌市時才是較好時機。本來這是一個善意的提醒,但就伸延引發出是否應該「升市換細、跌市換大」的討論。中青也有點意見:

套用股市概念,「升市減持,跌市增持」是普遍的做法。由於一層樓不能分拆出售,增持減持只能以換大 /  換細樓來完成。

好市換大樓有其風險,背後其實是利用已供部分加上升值部分,套出首期,以更高的槓杆購買「升級」單位。

假設 200 萬樓,借140 萬,供了 3 年,假設只剩下 120 萬貸款。

樓價升到 300 萬時,賣樓可套現 180 萬。利用這 180 萬,業主可以買 600 萬樓 「升級」。樓價只升了一半,但就可以有一倍的「升級享受」,這就是槓杆的威力。但更大槓杆也代表更大的負債 (負債由 120 萬跳升? 420 萬),風險當然增加。加大了槓杆,樓市繼續爆升固然賺多了,但「萬一」 (說到風險當然不一定發生) 樓價下跌,賬面虧損就會變大。相信文中作者是基於這個觀點,指出好市換大樓的增持風險。


以上中青很認同,但從理論回歸現實則有很多局限。

1. 對不少人來說,一層自住樓已經是其最大的資產。如果樓市下跌,跟本沒有多餘資金換大樓 (業主的資產增值極其量只是已供款部分);相反,就算深明以上道理,樓市上升也是唯一的機會讓該業主冒險「升級」。

2. 上文假設樓市是整體上落,大、細、平、貴樓的升跌幅度相同。現實世界卻並非如此,較優質的單位往往升得多一點,跌得小一點。這就把問題變得更複雜。

3. 自住樓也有很多其他考慮。例如搬得遠一點、細一點,家人是否同意?如果已經是買了小型單位,還有沒有空間向下換樓?

4. 這裏亦牽涉另一股市投資概念,就是在好市時趁機換走弱勢股,換馬到強勢股。因為股市低迷時,雞股無人理會,只有雞犬皆升時才是最佳逃生機會。在股市,這個「好市換走雞股」的概念跟「升市減持」沒有衝突,往往可以同步進行。但套於樓市,只有一層自住樓是不能分注的,減持就等於賣走一手好股來買一手雞股。這就是另一個現實世界樓市的限制。

總括而言,「升市減持」的道理顯淺而合理,勸大家不要輕易在好市盲目「升級」也是一個善意的溫馨提示。可惜對於自住樓,操作上有太多其它考慮。所以中青也不會鼓勵大家隨意賣樓「減持」。

大家換樓時,往往基於很多非經濟原因,只要明白以上的理論後,依然覺得可行,就可以啦。

P.S. 所有投資行為,甚至日常生活的行為,都一定有其原因。只要這個原因不是「人家這樣說」或「報紙這樣寫」,並且自己明白背後的經濟原理,就可以無悔而為之。這也是中青希望訓練自己能做到的。

沒有留言:

發佈留言