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2012年11月16日星期五

樓市中 什麼是「供」、什麼是「求」?

止凡看到中青兄寫的這篇文章, 歸納了有關樓市供求實況。今天政府對樓市沒有太多供應的前題之下, 試圖把需求減掉, 希望解決供不應求的問題。




成交是減了, 但樓價還沒有下跌, 其實需求不是少了, 只是上會能力或購買誘因被政府消減, 令買樓更難, 但不是說沒有需求, 要買樓的始終都要買樓, 有樓在手的始終不願減價, 自以為成交少了就是控制了需求只是在掩耳盜鐘。

細心看中青兄這篇文章, 可以觀察到樓市供求的大方向, 實際需求如何產生, 自然對樓市長遠大方向略有認知, 對因為政府短期搞亂市場規則可以輕易掌握, 保持心水清, 等待機會。

 
source: 迷茫中青的寫作空間

樓市中,什麼是「供」、什麼是「求」? (2011年4月22日)

中青在前往馬來西亞的飛機上寫了這一篇。首先聲明,這不是一篇看好 / 看淡的分析文章。內容有點學術,希望各位指教。

在上一篇《樓市急轉彎? -- 我的親身體驗與分析》的一文裏,中青嘗試利用「供求」分析預測樓市走勢。「供求」經常被用於分析樓市。我們有時候聽到一些論者拿出「數據」,支持其「供不應求」或「求過於供」的看法。究竟這些評論有多科學?究竟樓市中,什麼是「供」、什麼是「求」?

中青見識有限,以下都只是自我的構想,誠邀指教。中青認為,能夠影響樓價(非租金)的「供應」應該為:

—〉新建成可發售單位
加:可發售樓花
加:一手貨尾
加:二手正在放盤單位(由於任何原因,業主無意出售的單位,中青覺得並不是供應。正常情況,如果價格提升到一定水平,業主可能就決定割愛放盤了。但也有其他原因,比如 SSD 約束了業主放盤的決心。)
減:回收、拆卸的舊樓單位(其實另一個理解的方法是這提升了需求。但為統一起見,關於「屋」的因素一律放在供應方)

以上各項,其本上有數可計,除了二手放盤。二手放盤數目彈性十分高,盤可以突然放出來,也可以突然封盤。再者,業主放盤,也未必真正打算放賣,可能只是想試價。不過,撇除業主的真正心理此一因素(這不能估計),總放盤量基本上也應該是一個不錯的二手供應估計。

總結,供應還算是有跡可尋。

能夠影響樓價的「需求」則為:

A - 因自住需要,有意並有經濟能力購買物業的人士 / 家庭 / 組合,包括並不限於:

—〉新婚夫婦
加:離婚夫婦
加:任何原因下打算獨立居住的分支家庭
加:新移居本港人士
加:賣樓轉租後,等待再入市的人士
加:一直在租樓(包括公屋),打算上車的人士
減:移民到外地、及離世而無人承繼物業的業主(其實他們是製造了一個供應,不過為了統一,也把他們算到減少需求頭上)

大家可以看得出,表面上,以上各項都有統計數字,但實際需求卻很難量化。比如新婚夫婦 -- 究竟有多少對新婚夫婦本身沒有物業、有多少會進入公屋、有多少會選擇租樓… 可說是無從估計。情況同樣適用於新移居本港人士和離婚夫婦。另外,由於沒有經濟能力的渴望,並不構成「需求」,而統計這群人之中誰有能力也非常困難。最後,有一些群組的數量牽涉心理:比如「想」買樓的租客。我們如何知道誰「想」買樓呢?以上都使量化需求,基本上成為不可能的任務。

另一大需求是:

B - 投資客 - 投資客可以是個人、公司、基金。投資的需求更是十分飄拂,無從統計。我們只知道影響投資意欲及能力的因素包括:

- 實質利率
- 遊資數量
- 租金回報
- 按揭成數
- 政策風險
- 甚至虛無如「升值預期」及更多更多…

這些都可以說無從量化。

總括而言,任何團體、人士嘗試用一些疑似科學的「供求數字」,意圖說明「供不應求」或「求過於供」,都是不準確的!

中青認為,我們應該比較兩個時段,影響「供求」的因素的變化,從而模糊地估計「供」與「求」的變化,再而估計樓價升跌。舉例,SSD增加了業主放盤的顧忌,減少了放盤量。假設其他因素不變,供應減少,推高價格。不過,大家都能看出,這個「假設」很不靠普,這也是分析樓市困難,和有趣之處。

各位,這是中青嘗試建立的一個簡陋分析框架。自己也覺得不怎為可靠,大家可以評論一下嗎?

4 則留言:

  1. 計到早就唔使做!

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    1. 財務自由就是可以「唔使做」, 大家都在追求這個狀態。

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  2. 基本上,引用文章背後的思考係方向錯誤。 如果你本身唔係投資及金融相關的博客冇大問題。 希望你能夠有一日發表你的意見,提供更有價值的想法。

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    1. 這裡絕對不少我的文章, 偶然發然有意思及值得引用的文章才會引用, 並不是這個blog的主流。

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