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2012年11月11日星期日

有關自住樓投資

今次止凡轉載了中青兄回應一位網友Okayduck的文章, 是在2011年年初有關樓市操作的討論。樓市由2009年升到今天, 實在升了不少, 自住樓的樓價大升, 但又要自住, 眼白白看著樓價大升又享受不了, 如何處理呢?



玩弄財技, 太多方法了, 看看下面的文章便知道。不過大家要小心, 今天的磚頭投資環境已經被政府弄得不像從前一樣, 梁政府不是富豪們的一伙, 相信在他的理念中, 自由經濟與投資者利益並不是首要保障的條件。

近日的感覺是, 社會上誰叫得最大聲, 梁政府就會回應誰, 就算影響香港的自由經濟美譽也在所不惜。初出來工作的香港人買不到樓, 叫得很大聲, 政府就出招, 樓市再不跌再出, 再升再出。

政府就好像對買樓有一個概念, 買樓應該是香港人買的, 香港人不應用公司名義買的, 應該用自己身份證買的, 買入就應該自住, 3年內都不應賣的, 不符合以上的條件行為都有問題, 一一都要被徵重稅才對。但有時, 政府想出來的概念不一定對, 不一定適合所有香港人, 尤其是商業活動, 現在有點明白為何梁振英的私人公司「一舖清袋」, 人人都是走這條路, 磚頭投資致富的神話將會被他沒殺。


source: 迷茫中青的寫作空間

回網友 - 有關自住樓投資 (2011年1月27日)

有網友提問關於自住樓投資之法,由於所需篇幅頗長,現開新一篇回應一下。

網友 Okayduck 說:

很高興看到你的清晰論點, 亦非常同意。自住樓不能亂動, 而我常有這樣的迷茫, 但在看過你另一文章說過財務自由, 有時運用下自住樓的槓桿, 租差及息差來做對沖, 就當是資金重組, 也是可行的. 以下是我現行的做法, 希望大家交流下, 亦希望以你的知識道出一點風險讓我不斷作出收改, 從而達到財務自由的領域。


第一 : 自住樓之保本+對沖

將你而家層樓放租, 再用收回來的租金租一個抵租單位。

例如: 你層收租物業有5厘回報,再租一些摸頂盤 (炒家接了發展商高開之新盤), 一般都會以低過市價租金搶客幫補貨款支出。有D租金回報只有2厘或更低, 5減2厘食息差絕對可考慮。

如你收回來的租金大過你所比的還有錢袋袋, 又有機會住一層較新的樓。當然地區可能遠一點及常常搬家, 但邊等層樓升, 邊羸租差同息差應能抗衡通賬。


第二 : 自住樓之增值

第一層樓如值350~400萬, 而樓市上升20~30%, 便可以現時低按息轉按購買有6~7厘租金回報的車位收租。我之前亦曾用有限資金(未足夠第二層樓首期), 買了一個車位, 念住穩收6~7厘, 點知吾夠五個月已成功轉手得到30%回報, 即是如果層樓升了而又借到多70萬 (可買到兩個車位), 應可短時間內有14萬利錢。

不斷用以上2個方法 (供款+保本+增值)當買基金咁應可, 希望好快會有第二樓房再作進一步的投資。


中青回應:

師兄你想討論風險,所以中青也就重點說風險。不過有言在先,投資理財,各施各法。中青偏向膽小和保守,如果 Okayduck 師兄相對進取一點,請自行調節。

關於「買樓放租、再租樓住」,中青自己覺得是蠻好的點子 - 事實上中青自己正是這樣做。極端一點,你把 5、6 個唐樓套房租出去,自己就可以住凱旋門。不過這好像跟「對沖」沒有什麼特別關係(除非你是想說「對沖通漲風險」?)

至於「賺息差」的概念 - 放租「高腰 (yield) 樓」、自租「低腰 (yield) 樓」,理論上是對的。要注意的是你所付出的樓價的對比。如果你買一、兩層「高腰樓」,以相同租金支持你享受「低腰樓」,好處是你購入比如 500 萬的單位,就可以租用及享受市值 800 萬的新樓豪宅。不過過程中沒有現金進袋子裏,事實上「賺」不到「息差」;如果要有現金進口袋,你可能要購入等值的物業,而你就要面對另一種風險。

市場的眼睛是雪亮的,「高腰樓」之所以高 yield,一定有其原因。很多時候我們會想象 Yield 高的物業一般是殘舊、唐樓、偏遠、甚至是凶宅。這些只是一般特性,Yield 之所以高最直接的原因是市場對他的升值潛力不寄予厚望。所以如果你用同樣的價錢購入 Yield 高的物業,再租 Yield 低的新樓豪宅,雖然你有現金收入,但你同樣是在流失升值潛力。所以師兄形容的「邊等層樓升,邊羸租差同息差應能抗衡通賬」頗難同時出現。(By the way,如有租值高,潛力厚的樓盤煩請 pm 我  )

另有不甚重要的一點,放租要繳稅,計算「息差」時請留意。還有,現放租只能做 5 成按揭,對資金需求相對提高。

關於自住樓升值、分拆、再分拆... 很多網友都知道可行,我們稱之為「整大個餅」,前輩網友 YC 兄的 blog 有精彩描述。珠玉在前,「整餅」的好處及過程中青就不在此班門弄斧了。要留意的是,你剛剛的成功故事,很大程度上是拜樓市持續向好所賜。樓市如果橫行,這計劃也能做到,最多只是慢一點。但如果樓市急回,租金隨之下跌,而你又已過度抗張,就很危險喇。不過,現在按揭成數降低,要「整餅」的難度雖然已經提升,但相對又降低了過度抗張的風險。另外,超低息環境也可以讓你加速渡過危險期(供本供得快,相對欠銀行的成數加速降低)。

對於風險,每一個人都有不同看法。最重要自己計好數,及計算最壞情況下自己是否承受得了。

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