止凡著作

給未來準備
的財富


財經類
2017年9月



跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月



財富未來


財經類
2016年4月



財商有價


財經類
2015年7月



積財有技


財經類
2015年2月



取之有道


財經類
2014年10月



永不當田雞


哲學類
2006年3月

2012年10月21日星期日

瓏門超級洗腦團

朋友分享骷髏會一個blog, 是Dino兄寫了一篇分享瓏門一手睇樓實況, 感覺實在太恐怖, 令止凡想起從前的傳銷手法, 也是以快打快, 疲勞轟炸, 不許你跟外界接觸, 不停洗腦。


如果完全沒有意欲或能力買單位, 只想去看看或感受一下市場氣氛的, 也如此難脫身。想像一下一些十五十六的人, 又有能力上車的, 在這樣的情況下, 最後九成都會落票。

我一向對新樓沒多大興趣, 當然有很多原因, 而其中一個原因就是交易對手問題, 賣東西給我的是一班專業的經紀, 背後是無限資源的發展商, 實在很難在他們身上找到著數。

而對自己很有信心, 不怕面矇及運吉的, 走去這類地方感受氣氛也不錯, 總好過只留在家中看報紙, 被傳媒記者支筆牽著鼻子走, 甚至誤導。

source (原文有圖): http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=66342&blogid=23252
瓏門即將開售,相信大家對此盤的最初觀感是:屯門樓點值1萬蚊呀!

樓價高與低,值與不值,見仁見智,不過最好親身感受一下。感受之後,我發現自己不知不覺間已陷入了一個超級洗腦團。

話說昨日小弟就在經紀D和經紀E的帶領下,以VIP身份來到位於九龍站環球貿易廣場(ICC)的示範單位參觀。雖說是VIP,但其實只是地產商和地產經紀給予的虛名罷了,而由於還未公開發售,因此必須預約才能入內。

若近日到圓方的話,大家會見到許多類似地產經紀的人,但與之前天賦海灣示範單位被幾十經紀圍攻不同,這次大家似乎都有所收斂,至少保安會要求他們在商場內收起工作證兼禁止拉客。

在樓下等候上86樓展覽館的現場所見,可能是較早的緣故吧,睇樓客不算太多,有內地客,有家庭客,也有年青人。


到展覽館的路很轉折,要經過兩至三個的等候點,上完lift後又再上。但各個路口都是精心佈置的,又有圖則方便經紀作介紹。

在等候和參觀的過程,兩經紀輪流為我洗腦,例如是灌輸鄰近深圳前海概念,深圳CBD(中央商務區)概念,港珠澳大橋概念以及瓏門位於香港機場、深圳機場和中環三角的中心點等。最慘的是,若你反駁或者質疑他們的說話,他們又再輪流以第二種表達方式重複其論點。

參觀過程分幾部分,一是看示範單位,包括四房單位、天池屋和清水房。二是看製作千萬的宣傳片(部分還未正式播放),三是看屯門以及內地的未來規劃模型,四是看瓏門大型屋苑模型。

先說宣傳片,經紀會讓客人舒服地坐在沙發上,好像在iMax睇戲一樣,發展商方面播出一段幾分鐘的短片,將深圳和屯門地區塑造成未來大都會。說真的,這一部分是憧憬,一部分是事實,但其後兩名經紀之後又再一次重複短片中所說的屯門規劃,令我開始有點不耐煩。

而示範單位方面,裝修的確很不錯,而發水的面積(如窗台)比我想像中少,尤其是主人房。


天池屋是瓏門王牌之的王牌,約四千呎,有所謂的天池,是豪客必爭之物,聽說已賣到超過20000/呎。

談 到睇樓客源,我發現很多都是本人,而非大陸客。根據經紀所說,屯門近深圳,但之前由於沒有新盤,不少來回中港的人要在屯門本區換樓很難,瓏門現在就他們提 供一個換樓機會。首批發售的都是約980至1100呎的大單位,因此客源很多都是屯門區內客。最好笑是,當中竟然有一個約八十歲的老婆婆,她雖然手拿木 仗,但健步如飛,穿梭在人群之中,一邊叫人快啲買啦,但一邊又說自己不住五房單位。

以上這樣都是參觀初期的見聞,但參觀完畢發生的事才是戲肉。我在當中經歷了最慘痛的被洗腦事件,明天再續吧!


***************************

今日,兩份財經報紙都談到瓏門的銷情。《信報》稱銷情遜預期,因為107伙中只賣了50伙;《經濟日報》則稱已賣60伙,佔可售單位一半,報道較正面。

不同消息來源或者不同的老細,都有不同的報道手法,因此只看一張報紙的樓市,很容易被誤導。這就好像只信經紀和地產商的話,你就很容易被洗腦,以為有平貨執。

上回講到我參加了瓏門超級洗腦團,被經紀D和經紀E輪流洗腦,當時真的開始覺得有投資價值。

看完示範單位後,我就跟隨兩名經紀到最多人聚集的瓏門地產經紀基地。在那裏,有許多ICC的美食和飲品提供給客人,不過當中並沒有可以坐的地方,要坐的話就要到各間經紀行所屬的房間內。當然,入內的話你一定會被人挾死。

「不如入去傾呀,舒服啲!」經紀D開始採取攻勢。

「我想周圍睇下先!」我開始遊走在人群當中。

不過,兩名經紀鍥而不捨,一邊猛跟著我,一邊又談到瓏門如何抵買。

我當時就心知不要跟他們入內,無奈的是他們突然請來一名外援女經紀A。一看經紀A就知是Top Sales,外表光鮮,說起話來頭頭是道,比起兩名經紀經驗要老到得多。

經紀A與我說話時已經拿著價單、指引和申請表等,似是準備十足。在三人的夾擊之下,我無奈地被迫入一間房間,最慘的是房間最corner位無人,於是我就被帶入死胡同等候被宰。

「你都好叻,咁後生就有錢買瓏門。」讚美是經紀最好的開場白。

「我都係想了解下啫,我仲有個Partner未得閒嚟!」我推搪說。

「哦,唔緊要,落住票先啦,唔係就hold唔到貨!」經紀A拿出價單,指著即將發售的單位。


接著,她在價單上指出三個靚單位推介給我:「呢三間都係至筍盤,好平,好抵。」她一口氣介紹了這三個所謂發展商預留的靚單位給我。我根本很難反駁,因為她介紹得實在太出色了。她還推介一個特色大宅給我,說這是筍中之筍,她的計算如下:



在狂轟濫炸之下,我開始頭痛了,很累,但對方的戰鬥力和持久力極為驚人,不斷說:「呢個盤無得輸,我地有錢一定瞓身買!」

我之後就想出脫身之法,說:「不如我出去打個電話給我partner問下先!」

她沒有放生我,反而加緊要我落票,「我地唔敢保證喺七點鐘之後會有筍嘢!」

在我一再堅持下,我才勉強走出房間。我在打電話過程中,經紀E全程跟在身後不遠的地方,經紀D就負責守著要道,生怕我逃走──我的確很想溜走。


之後,我就趁經紀A與其他客交談時對其他兩人說:「我Partner話瓏門開價太貴,叫我諗清楚,冷靜下先。」

我說完就想逃走,但那兩名經紀卻窮追不捨,不斷說:「你仲有咩疑慮呢?唔算貴架啦,落票先,唔啱價就唔好買囉。」

「我想靜下,俾我諗一諗,好唔好?」我開始發火。他們立即收聲,但還是跟著我。


ICC示範單位樓層的設計者應該是個天才,因為由樓上到樓下,我足足等了十分鐘,完全為經紀挽留客人而設。我要經過幾個轉折位,落完lift到行一條走通道,之後又再排隊。他們跟足我全程,我當時只好低頭祈求快快逃出這個洗腦聖地。

到樓下後,我沒有跟他們說話,留下電話就急急離去了。回到家,頭還是很痛。

不得不承認的是,此洗腦團的確很強勁,我有一刻是想落票hold貨,因為覺得屯門樓賣10000/呎其實不是天方夜譚,還有升值潛力。不過,冷靜過後,其實用近200萬首期買一個1000萬的單位,根本不化算,倒不如分散投資,在市區買兩個細單位來收租算了。

有朋友曾說,他買一手樓時根本不知自己買了什麼,內心很不安。經過此役後,我終於明白這個道理了。

3 則留言: