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2012年10月5日星期五

樓市升到瘋癲

話說止凡是屯門之友, 2008年以120萬左右用九成半買入, 到2010年樓價估值升到150萬時向銀行轉七成按, 順手轉做H Plan, 供款減了一點, 到今年樓價估值升到220萬左右再加按套多50萬出來。120萬資產, 頭兩年升30萬, 過兩年再多升70萬, 已經離譜。


誰知今天收到經紀電話問我層樓會否放售, 可以叫到300萬, 嘩! 好似顛了一點。年初還是220-230萬, 大半年就升到300萬?!二話不說到恒生估值看一看, 原來估值已經更新至277萬, 經紀提議的放售價只是高出8%左右, 一定是新地的瓏門天價開售的關係吧。

始終是自住, 加上要在同區換樓的話, 都不會找到便宜貨, 所以還未想放售。但有條數可以一計, 就是現在我這個單位租金大約7000蚊左右, 如果能賣300萬的話, 即租金回報率連3厘都不到, 而我放售後所得資金加上早前加按投資的資金大約有200萬, 如果全數放到5厘以上回報的REITS、中電、港燈、內銀等股票, 一年都收過10萬息, 足夠付租之餘還有錢入袋。

不過, 有層自住樓感覺實在好一點, 心理上實在不想做「遊牧民族」, 被人家年年加租年年趕, 而本身間屋的座向及景觀又難求, 始終過不了心理關口, 財叔亦經常提醒我們千萬不要放售自住樓。

然而, 早前金管局主席任總也說過, 連自住樓都沽售就如做空樓市, 做空從來都是「賭單邊」的行為。做空樓市, 即要認為樓市在短期內會大幅下調。但說實在點, 顛價還顛價, 要樓市大幅下調, 我認為短期內實在很難發生。今天有美國的QE3、非常低息環境、大陸資金持續、香港地皮供應有限等因素, 手持資產絕對有利 (雖然就算我放售後也會手持另一種資產對沖住屋支出)。

美國推出QE3印銀紙時, 做空樓市是否太不智呢? 賣樓? 相信還未到時候吧, 加上要我這類心理的人放樓轉租實在太難了。如果是你, 你又會怎樣做呢?

12 則留言:

  1. 自住樓任何時候都可以買,不可以賣. 這是一種消費,不是投資!只供願意而又有能力的人参與.

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    1. 「自住樓任何時候都可以買,不可以賣.」我也算是同意這個觀點的

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  2. 自住樓我諗點都唔應該賣,當然我覺得如果同區又有面積差唔多唐樓選擇,可以將貴樓售出轉平樓多出的錢如師兄所說買REITS、中電、港燈、內銀, 財叔不敗之謎是樓市瘋狂大樓變細樓, 樓市危機時, 細樓變大樓再整大餅...
    關鍵性是財叔永遠也有樓渣手~
    我都好羨慕師兄可以120萬買到樓,以家400幾尺單位都要270萬,我知道樓價永遠只會升不跌 唔好望咩野沙士價, 08價,咁樣一世買唔到樓, 但睇番以家個價,
    差餉物業估價署-物業市場回報率 97時 3.7%, 以家得3.3 % 唯有等下先,

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    1. 永遠也有樓在手, 我會把這個要素計算在內

      的確就三年前, 200萬樓下的樓是通街都係, 只是這三年間短時間爆升之後就消失晒而已

      97時物業市場回報率有3.7%嗎? 我一直覺得是1-2%左右

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    2. http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_15.xls

      我睇B類單位 (430-752 平分尺)

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    3. 哦, 那3.7%又未算好顛

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  3. 止凡兄,我都認同自住樓係消費既一種。不過
    唔認為一定唔可以賣。重點我覺得係賣左之後,會唔會有其他地方擺返呢舊錢落去。 好似你個case,如果賣左轉租,再將舊錢轉去高息股,變相個個月多千多元,其實減少左你既消費, 呢個情況我就覺得可以賣。

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    1. um...在現市況、現息口, 這個建議算是對的

      但沒有自住樓在手, 對市場變化風險承担會比較大, 這點又不能忽略

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  4. 升值的自住樓其實就是提款機,一加按後死錢即變生錢,要錢用也根本無需要賣。供平過租下,更加是驘住黎等。
    沽自住樓,等如沽空,無人保證能低位補回。R

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    1. 提出來的錢亦要有著落, 因為令leverage提高, 有成本的
      不過, 有財商就不怕資金沒出路

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  5. 止凡兄跟樓上位仁兄O既對答,正是小弟現在O既實際體會。資金DRAW出黎沒出路同時有一定成本,但同時又想DRAW筆CASH出黎等樓價下跌入市。

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    1. 很多時要有實際體會才明白這些說話, 努力增加財商吧

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