止凡著作

跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月初版




財富未來


財經類
2016年4月初版




財商有價


財經類
2015年7月初版




積財有技


財經類
2015年2月初版




取之有道


財經類
2014年10月初版




永不當田雞


哲學類
2006年3月初版

2012年10月29日星期一

由97到2010 - 從前輩經驗討論樓市對策

止凡有時間一口氣看了中青兄的blog, 中青兄的文章以討論樓市為主, 雖然他近期沒有再發文, 但有些文章或故事仍然值得深思。


既然政府又出招, 樓市生態又將會起不少變化, 轉載一下這些有趣的樓市故事。


source: 迷茫中青的寫作空間

由97到2010 - 從前輩經驗討論樓市對策 (2010年8月16日)

前幾篇討論樓市,柏德菲臘兄慷慨分享自身經歷。得師兄同意,分析一下他的個案。現引述經歷如下:

我11年前已經朋白師弟你個理論,利用911事件帶來的低息環境,加上當時仲未有正面信貸資料庫,我和幾個朋友夾埋差不多買了18個單位 (我佔60%,平均每個3M) 收租,仲要借到盡來提升回報率,點知人算不如天算,03年沙士差點令我們全軍覆沒,幸好有屋企人幫先過到骨,依家才能收成正果,雖然如此,希望大家唔好模仿,我完全係夠運,當時我們根本估唔到風險原來有咁大!

沙士時,雖然銀行冇call loan,但由於有兩個單位係係97年高位時接貨,嚴重負資產之餘仲要租不抵供,非常吃力,加上個人收入大減,亦無法減持資產套現 (因為跌到所餘無幾),最後問家人借了廿萬先能渡過難關。

可能有網友會質疑點樣可以買到18個單位,因為30%首期已經要用16m,有咁多錢仲駛乜咁搏?由於本人從事證券行業,97年及千禧年和朋友炒股賺了些少錢,為了分散風險先不斷買樓收租,我們有四個人,每人向不同銀行借錢 (一個單位一個名),買下一間買下又一間,到後期由於地產市場不景氣,發展商用好多優惠條款吸引買家,只要供得起,95%按揭我們都做了幾間 (25%二按由發展商旗下財務公司負責,仲要首兩年免息免供,兼送釐印費,加埋銀行現金回贈及經紀佣金回贈,差不多一個仙都唔使就可做業主),因此首期只係用了12m左右(條數點計仲要前幾年埋數先知)。

夾錢買樓呢個計劃,我們並冇週詳計劃,覺得只要單位租出就有收入可以供樓,加上銀行好少無端端call loan,風險應該不大,當時冇諗過樓價會跌過不停,更估唔到要跌足六年。當時大家計過,就算有些單位短期租唔出,我?已預留資金應付,問題應該唔大。

我們最失策有兩點:(1) 冇及時處理97年買落的兩間負資產單位,任由問題惡化 (應該補差價賣樓或抬錢填部份債,然後要求減按息),造成日後致命點拖累;(2) 影響股市同樓市升跌的因素類同,利用買樓分散風險的效用不大。

如果只問結果,我們依家當然好風光 (大把貨賣),但錯誤的決定卻得到良好的結局只反映我們夠運,希望有機會再和各位分享下呢11年的買樓收租經驗


中青兄評論:

事後論英雄 (簡稱"馬後炮") 一下,我好認同陸 sir 曾經講過,不可以用結果合理化過程。除了師兄所言,中青觀察師兄有 5 點失策, 1 大強項:

過度擴張 - 如果師兄不是有“十八羅漢”,而是只有“十兄弟”,甚至“四朵金花”,就不會這?狼狽。當然,什?是“過度”,當時很難斷定。經歷幾浪之後,大家都心理有底最壞可以壞到什?程度。如果再基於此預算一點 buffer,就很安全。但反面就是會賺少了。

漏計風險 - 當時師兄沒有想過“what if...”。缺乏風險意識。只看到 upside 看不到 potential downside。 當然,這個也是 97 時的通病。世界的危機日新月異,如何認清真正風險,避免走入絕路,是我輩要終身學習的課題。

低估“禍不單行”效應 - 通常有 crisis 時,股、樓、租金收入、甚至人工都一起跌。互相交叉影響,對自己的殺傷力就倍增。

輸錢加碼 - 輸就最難就是要認輸,不要想“覆桌”。因?輸錢,最多變窮;但輸錢再輸錢,就可能要走佬!

目標不清 - 師兄當時是想分散風險,(隱含鎖定利潤之意?),但事後看其實更是加碼賭大左。如果目標是“鎖定利潤”,動作應該是 full pay 買樓,而非再借。當然,這個可能也是現在才能理解到。

(我不會說什麼 "錯在入貨價太貴” 之類,以當時的知識及市場情況,鬼知道是平是貴咩!正如 32000 點時好多人睇 40000,這個沒問題 - 假設做好準備萬一去不了 40000 反而去了 12000 自己不用走佬去臺灣,或者執紙皮箱終老就可以了)

一大強項,不是有家人救,而是看來師兄這麼多年都能維持強大收入(雖然師兄謙稱收入已經大減)!任何牽涉借貸的活動,如果沒有一條水喉射住,只靠投資本身產生的現金流去支撐,一但形勢逆轉,現金流有機會同時失去,就會兵敗如山倒。

我崇拜的博客 YC 兄,他的做餅行動經驗可以借鏡,但並非人人能玩.....他開始做餅行動時還是公務員,現已退休,但已經遠遠脫離危險期。我輩如非有超穩定收入,做高借貸時要睇車。

執筆之時,政府剛公佈新措施壓抑樓價。中青不是政策專家,只懂一點點經濟學皮毛。這些措施都並未動搖樓市升溫的根本原因: 供求短暫失衡及平價資金太充裕。估計措施造成心理影響大於實際。樓市可能會呆一呆(並不一定跌價),之後還是會再上。

但這種措施背後卻帶出一個隱憂。政府越來越頂不住輿論及各方勢力的壓力,越來越積極參與/干預樓市。既然估計樓價會再上,中青不妨順道估計政府會不斷繼續出招。政府最希望一直頂住樓價慢慢升,這個亦可說是最有可能 (most probable)的走勢。但這種調控藝術,操作起來談何容易。所謂上得山多終遇虎,做多左難免有錯。難保有一招的力度過猛,再配合外圍意外,樓市就會爆。這個結果發生的機會暫時不算太高,但或玄率已經提高 (變成 possible)。

各位網友,自己執生。

4 則留言:

  1. 多謝介紹咁多有用blog俾我地

    回覆刪除
    回覆
    1. 好東西當然要分享, 多謝支持

      刪除
  2. 留言轉載!多謝分享!

    回覆刪除
    回覆
    1. 隨便,多謝留言。

      刪除