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2012年8月17日星期五

R 有關「80後買樓心聲」的留言

早兩日止凡出了一篇文章80後買樓心聲,收到 R兄的留言,想分享一下。  


R兄留言:

「我認識一對夫婦,05年時已開始四圍睇樓,每次埋門總告吹,因死唔肯蝕底,心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時,已睇好盤還左價,又覺得樓市未跌夠,離沙士價仍是很多,所以又想等多陣,等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市,又唔甘心比貴 2成買。結果到2012年今天, 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。

跟這對夫婦談樓市,簡直多餘,大單位又嫌貴,細又賺唔夠住,第一間樓,最簡單做踏腳石,可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了,得到的是零!」


止凡回應:

「每人都有自己選擇及執著的地方,做朋友的只好盡量提意見,是否採納則由他吧。
舉個例,如果當時你力勸他們上車,不要再這樣等法,誰知他們真的聽你建議而上車,但沒有 08至12年的大升浪,而加上來一個像 SARS的疫症,內地又沒有經濟起飛等。他們買樓後樓市才大跌,情況會怎樣?如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話,好可能會怨你一世。



後記:

早前的回應是指大市有升有跌,提意見時要加倍小心,因為提意見後市況可能不如預期,而又不知道對方有多少財務知識,可能連朋友也做不成。

有關這類意見的建議技巧,我從一位朋友身上學到一種不錯的方法,對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用,尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。

這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金,假設買一層 350萬樓自住,7成按供 30年,每月供款大約為 10000元,屬支出部份的利息大約佔 4成,即 4000元。如果租樓的話,可能要交 12000元租,租金全為支出部份。

按以上的計算,租樓比買樓的每月實質支出多 8000元,一年大約10萬元,3年大約30萬元。未來樓價升也好,跌也好,如果現在買樓的話,這個 30萬就一定能省下來的,如果決擇是現在買入還是 3年後買入,樓價能否在這 3年內跌低過 320萬,這就是要衡量的關鍵。

如果本打算租 3年的話,考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金,看看自己能不能接受,如果可以接受,就不要等樓價跌了,因為這不一定等得到。

當然,未來 3年,租金還可加可減,利息亦然,而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化,這樣把 3年境況量化後,鼓勵當時人自己選擇,無論哪個選擇,是對是錯,最後應該不會對你埋怨吧,因為你只是提供一個分析方法而已。

但如果你說了以上內容,他還在說什麼 SARS價之類,又或是連首期都有問題的話,那討論下去都只是徒然,這時只好一笑置之吧。

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