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2012年4月27日星期五

再加按計劃

不經不覺距離止凡對上一次自住樓轉按的時間又差不多過了兩年, 轉按的罰息期將會過, 樓價又升了不少, 於是到銀行了解一下加按的情況。


由於之前所做的按揭計劃是H按, 利息還不到1%, 如果現在轉按新計劃, 利息一定沒有以前的低。但到銀行了解後, 原來在本身的銀行做加按, 不用罰息, 也不用影響之前按揭的部份, 只是計算七成按揭後把多出來的部份用新計劃以貸款形式借出, 新舊按揭的息率會分別計算。

由於本身銀行一直有戶口的資料, 申請時只需再影印身份證及填表即可, 不用交入息證明, 更不用請律師等, 而加按部份還有0.5%現金回贈。不過息率都不算平, 100萬以下就只能做到2.6%。

不過, 做這個加按動作之時, 有一些小插曲, 就是按揭供款比率計算時, 如果有幾份按揭, 又在同一家銀行做, 又有些聯名戶口, 這就要小心一點, 因為好容易會失預算不能上會。

以我為例, 自住樓是跟太太聯名的, 而太太外家的物業就是太太一個人名, 兩間都是同一家銀行做按揭, 亦成功上會多年。當每間屋都希望再套現幾十萬出來時, 原來銀行的計算方法是會「火燒連環船」, 兩家一起看, 而最大問題就是聯名戶口, 銀行會假設任何一方沒有供樓能力來計算。

在這個計算方法下, 我就被計算作一份薪水供一層樓 (聯名那層), 而我太太被計算作一份薪水供兩層樓 (聯名及外家), 所以如果兩層樓都要加按的話, 樽頸就在我太太身上, 即我收入再多都對結果沒有幫助, 結論是我們的收入只可以足夠加按其中一層 (但如果計算方法是兩人一起計絕對卓卓有餘)。

還有兩個解決方法, 第一就是加我的名到太太外家層樓作擔保人, 這就可以計算兩份薪水供兩層樓, 但要找律師做一份擔保契, 花幾千元。第二就是我們的自住樓改為我一個人名, 但又要找律師做買賣合約, 還要打厘印費, 可能上萬。而兩個方法都有機會影響本身的按揭計劃, 在不影響原本的低息按揭計劃的前提下, 兩個方法都沒有採納。

跟銀行了解這些計算方法其實很有趣, 好像在做生意找銀行家融資似的。如果當初上會時是生意人心態的話, 一定不會兩份按揭在同一家銀行做, 這就有多點可能性透過先後腳來加按。還有一定不會聯名, 這個「火燒連環船」真氣死人, 原本兩個人, 假設每人購買力是兩層樓, 總共可以買四層樓, 但如果其中一層樓聯名了, 購買力變成只有三層, 條數怎樣計?

不過話說回來, 我相信聯名亦有一點好處, 夫妻做長命契好像在一方死後少一點麻煩, 不過詳情不太清楚, 有機會找律師問問。

12 則留言:

  1. 加按,要D錢黎買股呀??

    ww

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    1. 加按出來的錢多加運用, 早點達至財務自由

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  2. 止凡兄用的是H按還是P按? H按即是 H+2.5%了...? P按就是 大P-2.4%?
    雖然加按利率2.6%, 但仍是一個非常之低的利率, 盈富息率接近3%, 中移動、中電的息率也近4%, 加按風險不算太高

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    1. 新做的都不會選 H plan了, 所以是 P plan

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  3. 請問是那間銀行呢?thx

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  4. Hsbc!我之前係佢樹做按揭佢唔俾我加按,e+可以!

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    1. 可能因為要搶客啦, 你可以再去問下

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  5. 如果我之前做95按揭,現在頂多9成,現在層樓升,可石否做加按的

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    1. 只要加按後還是准許按揭水平範圍就應該可以, 你可以先問一問銀行, 拿點資料, 傾下偈都好。

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  6. 中銀話唔得,一定要重新造轉按,之前做95,一定唔得,是不是所有銀行一樣

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    1. 可能因為有二按的問題, 重新造可能個息率無咁靚

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