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公平值變化當盈利入賬

有網友討論公平值當盈利入賬的問題, 大概各位都覺得這是不合理的會計制度, 但其實它的存在亦有其好處, 記憶只記得在某本書看過的, 但找了家中藏書一陣子, 還是找不到在哪本書看到的, 在這裡就憑記憶重組出來分享一下。


公平值或公允值變化當盈利入賬, 就是一家公司所持有的資產 (可能是地皮或證券等) 在市場上的價值變化亦當盈利或虧損入賬。例如公司有塊地皮, 買入時成本20億, 今年什麼也沒有做過, 地皮曬太陽一年後, 做年報時地皮就會再按市場估值, 可能今年因為香港經濟好, 地價升值, 所以今年地皮就值23億, 由於多了3億元, 所以按現今會計制度, 今年盈利就會多3億元, 這是現今地產股的入賬方法。

有很多網友都會認為這個是盈利的水份, 實際上這3億元是沒有實現的, 地還未賣, 錢又沒有到手(或沒有預期到手), 一切只是賬面數。止凡自住層樓都升了100萬, 我無可能未賣樓就說自己今年賺了100萬, 對嗎? 還有, 今年升3億, 下年可以跌回6億, 升升跌跌, 完全是紙上談兵, 沒有意義。更有網友認為這個本來就是公司管理層用來玩弄盈數字的技倆。

其實這個是一個有意思的會計制度, 試想想如果不按此入賬會如何呢? 是否比現在的會計制度更透明、更合理呢? 實際上又未必, 至少有兩個可能性是比現在更麻煩。

第一個情況, 公司所買入的資產按市值變化都不用按盈利入賬的話, 升值時不用入賬算是偏向保守的做法。但如果相反地, 資產早已跌至零或負數, 而都不用按虧損入賬, 那管理層可以玩的財技就更多了。例如公司買了很多衍生工具的金融產品, 升值的就賣出市場按盈利套現及入賬, 而跌的甚至已經跌至變負債的部份就不賣, 因為不賣就無需估值及入賬, 於是公司就可以報喜不報憂, 年年盈利增長, 但公司內保留的全都是壞資產, 這只會令投資者承擔更多風險。

那麼, 按成本入賬或虧損後的市值入賬, 即哪個低就按那個入賬又如何? 這是最保守的, 升值時只能按成本入賬, 跌就要按市值計算虧損入賬, 這個更好嗎? 再看看下面。

第二個情況是資產在一個頗長期而大幅度的資產升值, 例如一塊地皮在70年代用1000萬買入, 一直沒有賣, 每年升值點點, 40年後的今天可能升值200倍至20億。如果會計制度不用在盈利每年反映這一點點升值的話, 今年管理層才把它賣出按盈利入賬, 今年單一年的收入就會突然多了19.9億元盈利, 這個巨額盈利會大大影響投資者分析公司價值的難度。40年都一直按成本 (1000萬) 入賬, 投資者一直都不知道有巨大資產, 一入賬就令盈利大升, 這樣大上大落, 實在不是會計制度想見到的現象。

好像公司買入大銀碼的機器, 會計學都有折舊的概念, 就是按機器可用年期攤分多年入賬, 目的就是希望每年都能反映出最貼近現實的公司盈利能力, 不希望令公司的盈利大上大落, 令人難以分析。綜合以上的情況, 會計學選擇了將每年的資產市值變化亦當盈利或虧損入賬, 這實在有其道理的。

當然, 在分析個股時, 最好以適合的分法看待這些盈利, 真實與否自能分辨。然而, 網友能在分析個股時了解到每些水份盈利的性質及作出相當到位的評論, 我覺得他們對會計學的認識有相當水平, 比起單看PE就買股的人已經是不同級數了, 看來我也可以從各方網友身上吸取不少學問。

16 則留言:

  1. 謝謝指教(自由一千萬)

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  2. 我會建議將未實現利潤按低於成本的價值入賬, 而不容許高於成本入賬及只容許這些未實現的利潤放在資產付債表上.我覺得這樣才能體現會計保守的入賬方法.(關蛇)

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    1. 這個入賬方法好像解決不了第二個情況, 即盈利突然大上大落。
      其實新地及恒基都有大量多年前買下的新界農地, 如果用這個保守入賬方法, 他日成功改用途賣樓時, 將會帶來很多驚喜。

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    2. 其實止凡兄所講的depreciation 也可以做成大幅的盈利波動, 誠哥就最喜歡用呢招, 將業務大幅折舊, 直至0為止, 然後賣出, 賣價當然有很高的premium, 利潤當然比真實來得高.因此, 我十分讚同止凡兄所說, 要根據不同公司的情況, 以適合的分法看待每一類項目. (關蛇)

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  3. 這方法雖然如止凡兄所言 但說到底公平值只是會計權益法跟成本法吧了

    但未出售的東西終究也沒有現金流入 小弟不材 但若要留意一間公司自由現金流

    這些東西始終要刪去的 就好像1387 或272一樣 賬面利潤與真實盈利 對價值投資者而言 始終也是較為敏感^^

    感謝止凡兄

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    1. 現金流又不同, 公平值是不計算在內的, 還有幾項亦不計, 包括應付賬、應收賬、每年拆等, 簽了訂單及合約, 盈利就可以入賬, 現金流就要等真正現金到手才入賬, 總之就是有現金流入、流出才記賬, 這個有點像中原指數及中原領先指數的分別。

      不過, 單看現金流有時就是有不少雜亂, 這個是我的形容, 好像拆舊, 20年買入一部機器, 第一年付1000萬, 之後20年都沒有現金流出, 到第21年又要付1000萬, 這個大上大落會令投資者難以分析。

      總之, 我們的重點不是如何去改變會計制度, 而是如何明白會計制度, 明白每項數字出入的邏輯, 幫助我們了解公司的數字。

      如果大家能了解每項數字的背後意義, 但看到某公司賬目時仍有不少數字不明白的話, 這是要小心的時候。一家公司是好、是壞、值多少錢, 如果能在年報的數字反映, 那已經不錯, 這一點272做得不錯, 她的年報是簡單易明的, 已經做到有碗話碗的要求。

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  4. 你好止凡兄 小弟victor 想不到因為糾正了ckm老師關於272年報核心盈利問題而激起網友熱烈討論 更得止凡兄開post討論 獲益良多

    然而兄所言有關 折舊等等 小弟認為這關乎資本支出問題

    而核心盈利為了反應真實現金流入 以應付資本需求 所以有必要刪去 以反映公司價值 謝止凡兄^^

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    1. 在分析個股時, 我也會刪去公平值變化, 以及刪去一次性收益, 這是比較合理的。

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  5. 另外小弟想補充一下

    (淨利+折舊-存貨-應收賬-非常收益) - (投資+融資) =自由現金流

    以小弟觀之 272 無論在 roe roa 多年數據實在不堪入目 (小弟已在ckm老師的blog 給了3年真正的核心盈利數據參考) 而且其5年平均核心盈利用在資本支出上

    多達800% 賺100元 要倒貼700元 (我相信原因在起樓支出 賣樓需時當中要現金周轉)

    故而需要發cb融資及借貸等等手段周轉 而且272以股代息 可想而知周轉已經有問

    題 只要市況一轉 政府加大力度打擊的話 絕對比其他內房股傷

    272給我感覺是報喜不報憂 小弟相信市場上應該有更好選擇 我們應該找一些可以跨

    越的欄杆

    ckm老師是本人常去的blog 但在瑞房分析上 真的令我有點失望 我認為老師可以做

    得更好 權益法收入 大家不可不防 謝謝^^

    ps.感謝止凡兄 給小弟機會發表意見 如有不足之處 還望各位學長多多指教^^

    victor

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    1. 你這一句:「我們應該找一些可以跨越的欄杆 」, 正是我相信的道理!

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  6. 對於地產股,我個人的做法是觀察Balance Sheet的投資資產VS租金收入的比率,如果這個比率長期合理,我會認為損益表的地產公平值是合理計入。

    因為租金收入VS投資資產,類似PE ratio。
    你願意付出多少PE來買入好公司?

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  7. 一只牛兄你好

    請問如兄所講 1387人和商業是否亦可以合理計入?

    為何花旗出報告時會剔出 ? 然而1387是用成本法入帳 當中原因是什麼^^?

    感謝牛兄

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  8. 先聲明,我對1387人和商業沒有研究。

    以下是我的觀察:

    1)截至2011年12月31日止年度全年業績公佈
    損益表
    投資物業評估增值淨額:6,867,322(2011):1,333,182(2010)

    Balance Sheet
    投資物業:22,852,789(2011):7,855,315(2010)

    附註:
    經營租賃:356,828(2011):154,336(2010)
    轉讓經營權:1,887,884(2011):987,748(2010)
    收入:2,244,712(2011):1,142,084(2010)

    ××
    我不知道經營租賃和轉讓經營權是否是租金收入??

    2)2010年度報告
    損益表
    投資物業評估增值淨額:??(2010):??(2009)

    Balance Sheet
    投資物業:2,238,915(2010):2,100,956(2009)

    附註:
    經營租賃:154,336(2010):129,369(2009)
    轉讓經營權:987,748(2010):4,033,574(2009)
    收入:1,142,084(2010):4,162,943(2009)

    *****
    1)2010年Balance Sheet的投資物業的數據在2011年和2010年報告不一樣
    (8億vs22億)
    2) 2010年報告附註,顯然轉讓經營權不是租金收入,因為2010-2009的數據相差太大了。那麼經營租賃是租金收入嗎?我不知道?

    綜合以上,我不知道計算1387人和商業的投資物業的租金回報。

    我無法跨過這欄杆,慚愧。

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  9. 感謝牛兄

    獲益良多

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  10. 止凡兄你好,

    我是在尋找“公平值”時找到這篇文章,而且列為搜索的第一項。謝謝你的分享!

    浩然

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    1. 多謝浩然兄告知,沒太多網頁提及公平值,真奇怪。

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