2012年2月23日星期四

林本利教授的投資哲學

讀到blog友轉載一篇有關林本利教授的投資哲學, 是多麼的簡單、直接、不花巧, 主要是「注重儲蓄」、「控制支出」、「利用槓桿」、「著眼回報」、「留意數字」、「保持現金實力」, 這些都不是很高深的學問, 但能成功實踐就會成為好好的教材。


不過, 止凡認為林教授所買的股票偏向保守了, 他的概念認為內銀股都算是高風險, 這的確保守了一點。但從另一面看, 如果大部份身家都已經買了「磗頭」的話, 有了穩定而量大的資產, 根本不需要買太高風險的股票來「食糊」, 處於這樣的不敗之地真自在。


林本利教授置業「升呢」三部曲 買樓「七式」賺千萬    

由「無殼蝸牛」、「買樓初哥」到「置業專家」,退休大學教授林本利只用了十多年的時間,便實現了他買樓「升呢」三部曲。靠的,是一套腳踏實地、無花無巧的置業「七式」,林本利表示,他現時的「實戰投資組合」,多達六至七成是投資於物業、一成是股票、一成是外匯,至於餘下一至兩成,則由港幣以及人民幣存款平分。過去10 年,其「實戰投資組合」每年帶來20%的回報,即使於去年亦逆市上升11%,遠遠跑贏大市,故可供年輕人借鏡。

明報記者

崔競文、龍彩霞

林本利說長遠他看好本港樓市,樓價從高位跌兩成便開始值得吸納。他正留意海怡半島的細單位,近期成交價約470 萬元,若回落至420 至430萬元,他便會考慮再入市。萬事起頭難,林本利坦言,當年他大學畢業後,也足足花了9 年的時間,才「儲夠錢」買入他第一個私樓單位。他表示: 「我是於嬰兒潮的時候出生,那時社會上的置業需求也很大,買樓的難度不比今日低。」

「買樓無捷徑置業靠儲錢」

因此,林本利的置業第一式就是「買樓無捷徑,置業靠儲錢」。

他認為,踏入社會工作後的頭10 年非常重要。他表示: 「如果你拚命『碌卡』消費,對不起,我可以坦白告訴你,你的結局一定是破產。相反,如果你可以努力儲錢,並且累積50 萬至60 萬元作為置業的首期,那要成為一個小富翁並不是難事。」

因此,林本利建議,年輕人踏入社會工作後,應該繼續與家人同住,這樣一來可以分擔家人的負擔,二來亦可以儲錢,假設收入有萬多元,每年最低限度也可以儲4 萬至5 萬元。

對於「儲夠錢」的首次置業人士,林本利再提供另外三式。第二式是「唔熟唔買」。

林本利建議,首次置業人士應該選擇自己熟悉區域的樓盤,例如一直居住的地區。事實上,他第一個買入的私樓單位,便是位於他居住多年的鴨?洲。

當然, 「熟」的意思並不是單單指了解該區的居住環境這麼簡單,事實上,於訪問當中,林本利每每談及其置業經驗時,總是能夠立即說出所購入的單位以及其鄰近單位的買入價,以至其過去數年的價格走勢,他對這些單位的熟悉程度,由此可見一斑。

發水嚴重不實用忌買新樓

而第三式,則是「忌買新樓」。

林本利表示:「近年推出的新樓,竟然要一萬元一呎,其上升空間一定遠遠少過同區的二手樓。」

此外,林本利又指出,一些於2001 後推出的「發水樓」,其建築面積「話就話」有1000 呎,實用面積卻只有700 呎,相比之下,一些舊樓如太古城的建築面積雖然只有800 呎,然而實用面積卻同樣有700 呎,所以「發水樓」並不「抵買」。

至於第四式,則是「按揭比率要高,供款年期要長」。

林本利表示,他一般不贊成投資者利用槓桿進行投資,買樓卻是例外。他認為,對於年輕的置業人士,按揭比率最好是三成,而供款年期亦最好是30 年。

先問回報升市須具持續性

對於想買入第二甚至第三、四個單位作投資的人士而言,林本利再提供了另外三式。

第五式是「先問回報有多少」。他認為,投資的回報一定要跟風險掛?,而買樓屬於中高風險投資,所以如果未來兩、三年,每年未能提供10%或以上的實質回報(實質回報=名義回報-通脹率),便不宜沾手。

而第六式,則是「先問樓價可否持續」。林本利認為,樓價的可持續性,主要建基於兩點,第一是香港人的負擔能力,供樓負擔比率要維持於40%或以下才算合理;第二是長遠利率走勢。

1997 年時,香港的供樓負擔比率高達85%,當時海怡半島一個單位要過千萬元,與港島半山看齊,林本利認為這當中一定有泡沫,所以於96 年末、97 年初,他一口氣賣了兩個單位,將手上持有的物業數量減至三個單位。

事實證明,林本利沒有看錯市,其後樓價真的大跌,手上現金充足的他更趁樓價於98 年回落五成時入市,先以500 多萬元買入一個97 年時值940多萬元的單位,到01 年時,再斥資450 多萬元買入旁邊另一個單位(97 年時值980 多萬元)。

現金要充足進可攻退可守

所以第七式,就是「現金要充足」。

才可以進可攻,退可守。林本利表示: 「不少人於03 年、08 年時被公司裁走,逼於無奈下只好賣樓套現,而03 年時的供樓負擔比率只不過是20%,只要捱得過,他們其實已可以翻身。」

早年低買,造就了近年高沽的機會。早於前年6、7 月時,由於租戶提前解約,林本利將碧瑤灣一個單位放售,賣出價為1400 多萬元,相比起04年時的買入價586 萬元,帳面足足賺了800 多萬元。來到去年4 月,林本利預期樓價已見頂,於是再將海怡半島一個單位放售,賣出價為1115 萬元,相比起06 年時的買入價588 萬元,帳面亦賺了500 多萬元。

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1. 買樓

投資成本︰樓價200 萬元,首期60萬元

每月供款︰假設利率為2.5 厘,分30年還,月供約5600 元

2. 股票、外匯

投資成本︰約10 萬元

投資回報︰每年4 厘股息或利息,即4000 元

3.債券

投資成本︰約10 萬元

投資回報︰每年5 厘利息,即5000 元

4. 人民幣、港元

投資成本︰人民幣約6 萬元;港元約4 萬元

投資回報︰人民幣每年利息連升值為5%,即3000 元

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林本利小檔案

現為活道教育中心校監

曾任香港理工大學會計及金融學院副教授,專注於公用事業的研究工作,2011 年退休

履歷

1981 年聖保羅書院畢業

1984 年獲香港大學社會科學學士學位

1988 年香港大學社會科學碩士學位

1989 年加入香港理工學院(現稱理大)

1990 年香港大學教育學院專業教育文憑

1995 年英國布里斯托大學博士學位,論文是關於電力公司的管制

出版十多本從中四至大學的經濟學教科書

曾擔任委員的公職機構

政府能源諮詢委員會

資訊基建諮詢委員會工作小組

中央政策組研究小組

藝術發展諮詢委員會

可持續發展委員會支援小組
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只買實力股不買概念股    


林本利的財富增值主要是買樓而來,股票、債券、外幣及現金佔他的投資組合約30%,股票佔10%。不少香港股票基金經理去年錄得負回報,全行平均回報為負20.62%,林本利坦言,自己股票組合多年來跑贏基金經理,去年他在股票方面也錄得負11%,但扣除股息後,跌幅只是單位數字。

看好今年股市最近沽電力股

林本利買股守則要息高風險低, 曾持有匯控(0005)、恒生(0011)、中電(0002)及電能(0006),但這些股份都已沽出。另外,他有買中移動(0941) 、中石油(0857) 及領匯(0823)。「我會買高息、有實力、有具體業務公司的股票,不會買概念股,風險波幅太大了,好似電盈(0008)及內銀股,就不會沾手。」他現時的股票投資,平均每年為他帶來4 厘股息。

他表示,自己在2009 年因要做電力專家證人,參與政府與兩電差餉訴訟。當時想買兩電股票也因為避嫌沒有買入。直至完成兩宗訴訟工作(包括出庭作供),去年開始預期股市將大調整,於是再購入兩電股票,結果逆市賺錢。

但今年不同,他預期經濟會在下半年開始好轉,股市多會先經濟走先大約半年,加上他主持港台《自由風自由Phone 》時事評論節目,有機會探討電費調整問題,故將兩電沽出避嫌,轉買一些增長較快股份。

買股靠閒錢沽買皆分段

他表示,股市不可以估頂及估底,投資股票是用閒錢,特別是要留多些現金,分段吸納,沽售也應分段。現時恒指平均市盈率十多倍,是入市的時機,但當恒指升至25000 點、市盈率達20 倍時,便應該減持。

他研究公用事業政策,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展,確實有助投資。過去多年憑著這些研究,避過科網股災及於適當時間購入中國移動(0941)、中石油(0857)及兩電等股票避險。去年股市大跌,個人投資組合表現勝恒指,可算是研究公用事業政策意外收穫。

他表示,價值投資及長線投資未必適用現今社會,因為現時衍生工具活躍,令港股波動加大,故投資股票未必適宜長楂。所以如果價格合適可以分段買入,沽出也宜分段。

政府不打壓 首戰商廈獲利    


接受訪問前,林本利事先要求記者拜讀他的著作《理財有道》。結果訪問當日,林本利劈頭第一句便問: 「你們有看過我的書吧?」幸好,記者一早已經做足「功課」,回答起來才不至於「口窒窒」。

於整整兩個多小時的訪問中,退休之前任職大學教授的林本利,基本上是由頭說到尾,連水也沒有喝一口,看來不像是在接受訪問,反倒像是在大學授課,而談到他的置業經驗,他更是侃侃而談,來到訪問中段,他索性帶記者進入他的辦公室,展示一個包含他過去10 年「戰績」的Excel 檔案。

訪問完結後,林本利更帶記者參觀了由他創立的「活道教育中心」的校舍。他表示,這是他第一次進軍商廈的「戰利品」,早於2010 年8、9 月的時候,他便斥資800 多萬元,一口氣掃入這兩個位於北角英皇道的商廈單位。

買單位辦學年多已升值

為甚麼他會忽然興起轉戰商廈市場的念頭呢?林本利表示,理由很簡單,就是因為他認為政府不會出手打壓商廈。而林本利這個「商廈初哥」,第一次入市即有「斬獲」。他表示︰ 「我其中一個單位的買入價是三百多四百萬元,聽說現在叫價已上升至500 多萬元。」不過他表示,買入上述單位的主要目的是作辦學用途,故暫時不會考慮割愛。

教學歲月    

林本利在香港大學畢業後,便投身教育界。

林本利與經濟學家佛利民(已故)一同出席晚宴,他認同佛利民金句「世上沒有免費午餐」,所以投資要做功課及研究,才可以增加勝算。

1 則留言:

  1. 謝謝分享. (財務自由瘋子)

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