2010年10月2日 星期六

樓市之顛

近期樓市一山還有一山高,政府在今年度出了多招都都收效不大,到底樓市何時到頂?


短線測市從來都有風險,但長線來說,任何市場都會根據其基本因素所決定,普遍傳媒都借比較樓價與97年的樓價作比較,認為97年就是一個指標,當樓價超越97年的話就是警號,樓市泡沫會再次形成,危機一觸即發。

但止凡認為這個比較不是完全正確,因為97年至今有13年之久,13年來經濟上起了不少變化,包括多年來美國印了很多銀紙、中國投資移民投入了很多資金、自由行推動經濟、利率又完全唔同,在以上的客觀環境之下,簡單地拿樓價來比較實在有點兒戲。

相反,我認為從基本因素出發,香港現今樓價還未見頂,主要觀察的數字就是供樓負債比率,這是計算供樓款項佔入息比例,這個比率當中已經包含了業主們隨經濟及貨幣變化而變化的入息,加上隨利率變化的供款,因此,這個數字所反映出來的現況十分值得參考。

供樓負債比率是多少你會覺得合理呢?現在去銀行做按揭,比率不能超過五成,還要做一個壓力測試模擬加2厘息,證明少 於五成算是合理,對嗎?現在全港這個比率大約四成,是否安全呢?距離97年又有多遠呢?97年除了樓價高之外還發生了什麼事情呢?供樓負債比率升過五成? 六成?七成?答案是漸近九成!即平均二萬元的家庭收入需要拿一萬八千元來供樓,這是一個平均數字,不是某些最差的家庭,實在不可思議。

當然,當時供樓的家庭多不會用家庭每月收入來供,可能是拿積蓄來供樓,當時很多人都只希望三兩個月就可以轉手沽出獲利,在這樣的情況下出事只是遲早的事情。

所以,雖然現今樓價已經迫近97年,但基本因素還算可以支持,但當然,整體樓宇供應如果起了大變化,單看供樓負債比率就可能會變得兒戲。

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