2010年9月10日 星期五

YC兄的明報訪問

止凡一直有看YC兄的blog, 近日他接受了明報訪問 :


明報 2010-09-07 

打工仔靠加按 物業1變12 

剛過50歲,坐擁12個住宅單位,每月收租淨袋5萬元,市值高達3000萬元,這可不是夢話,退休「衛生幫」張奕全親手完成這夢想。約20年前,他 只得一個海怡半島單位自住,2001年起,積極買住宅單位收租,透過加按再買,又「撞正」樓市復蘇,9年間增持11個單位,5年前46歲退休上岸。
 

近年張奕全開始撰寫網誌獲熱捧,鼓勵人「整大個餅(物業組合)」,以擴大現金流。然而近日眼見樓價升勢愈來愈急,這個打工仔傳奇也改口,呼籲不宜再「再整大個餅」了。

每月收租8萬 按揭供3.2萬原為高級衛生督察的張奕全,其妻是銀行文員,夫婦月入共5萬多元。5年前,張奕全吃下政府提早退休的乳鴿餐,領取250萬元退休金,另每月領約1萬元長俸。但他有別一般人退休後,採取保守的理財策略,反而透過加按不斷谷大資產組合。

近兩年他藉網誌與人分享投資經驗,累積瀏覽人次近80萬。張奕全買樓投資的成績單如何?現時每月收租逾8萬元,扣除3.2萬元按揭,淨袋約5萬元。

張的首個物業位於海怡半島,1991年購入;憑着這個物業大賺,加上250萬元退休金,2001年起,張以每層100餘萬元,購入中環蘇豪區附近單 幢樓共4伙(現時每伙已升值至300餘萬元),其後由於物業升值,變相不用賣樓,便可連升值的樓價一併加按,並「借盡」銀行按揭,再不斷買入一些細價樓, 終於令他可以如變魔術般,在短短9年內,增持11伙中港物業。

張稱,曾有不少仍在政府工作的同僚向他說,「退休後便不要『搞咁多』事,還借這麼多錢,怎還呀?」他稱,銀行按揭會限制租金收入佔還款四至五成,絕不會「借得太多」,另外,由於他退休後仍有租金收入,所以借按揭時,可以突破60歲的限制。


「現時樓巿不健全」 擬分批出貨


張表示,他的加按做法,表面很進取,但骨子裏相當保守。目前他坐擁12個單位,按地區分佈,10伙在香港(當中1伙自住),2伙在深圳(當中1伙自 用);10伙出租單位中,6伙已供完,4伙尚在供款中。他表示,若售出海怡半島的出租單位,便可還清所有按揭,這樣他便擁有9層供完的樓收租(不計2伙自 用)。另外他亦稱,樓價升至現水平,他已開始部署分階段出貨,因現時樓市「不多健全」。

「多買細單位 好過買豪宅」張的投資心得是,「忌買假豪宅,會輸死」、「要買位置好的細價樓收租,買多個細單位,好過買一間豪宅,即使一間不幸變成凶宅,都『無咁 傷』」。他亦表示﹕「要有窮人的消費習慣,富人的投資態度,要減支出、增收入,例如我連汽車都不開,節省了不少開支。」他現時自住一個淘大花園443方呎 單位,當作旅館一般的用途,多數時間在深圳居住。

他同意,他的前公務員背景,的確對他買樓收租有幫助,但他認為,即使沒有這背景或沒有遇上樓市升浪,買樓只會買得慢一點而已。

加按「魔術」考眼光 照畫葫蘆隨時輸清 

退休公僕於網誌分享透過加按買樓經驗,引起不少回應,不少人對這種較大規模的加按操作方法,感到十分新鮮。有測量師分析,張氏現時帳面大賺,是結合低息環境、港府過去數年直至本年中接近零賣地、入貨眼光準確等因素,亦要看每人承擔風險的能力,若照畫葫蘆,隨時輸光。

測量師陳東岳分析,張先生的投資,至現時為止相當成功,主因早年低價購入了一個海怡半島大單位,另外購入4伙中環的住宅,而這4個住宅升幅遠遠跑贏大市,奠下相對穩固的基礎,再透過加按,擴大物業數目,再因近一年樓市急升,終令張的樓宇財富如火箭般飈升。

陳東岳指出,近年按息超低,租金往往較按揭供款更高,加上銀行積極借貸,令張可以容易透過加按,購買多個物業。另外,港府近年將土地供應權交予發展 商,漠視潛在的龐大需求,加上金融海嘯後,各地的量化寬鬆政策,令資產價格急升。陳表示,若沒有張的財政基礎及眼光,一般人不宜以加按方式急速購買物業。 個案主角張奕全亦表示,樓價升至現水平,已肯定不會再入貨,畢竟現時樓市是「人造牛市」,不是太健全。有地產界人士稱,有不少人97年金融風暴後、98年 樓價急跌約一半之時入貨,守到2001、02年,租金續下跌,部分單位斷供,因而「爆煲」的,大有人在。

2 則留言:

  1. 今時今日,樓市比2010年時更瘋狂,最近又搖搖欲垂,真想知道YC兄的策略如何?

    回覆刪除