2010年4月6日 星期二

置業風險

止凡認為買樓其中一個很大的好處, 就是能夠比較穩定地利用槓桿買賣, 這一點股票很難做到, 因為股票或證券衍生工具的借貸一般都會不時檢討抵抗品的價值, 一旦抵抗品的價值下跌至某水平, 使借貸槓桿超標, 銀行或證券行就會立刻要求借貸人補倉, 但市民買樓所借的樓宇按揭則多不會因樓價升跌而要求業主補倉, 只要每月供款沒有拖欠, 便可安心。


因此, 很多人都會計算好自己的供樓能力, 供款額一定不能超過總收入的一半, 因為銀行也不會容許的。同時, 如果買樓放租, 租金收入的大部份也可計算為總收入的一部份, 加大供樓能力, 加上近年樓市勁升, 後市看好, 於是很多人開始越供越貴樓或越供越多樓, 供款額永遠都是剛容許數額, 收入二萬就供一萬, 收入三萬就供萬五...

這個供款比例正逐步走近97時的數字, 這個有什麼問題呢? 問題在於現時的利息是前所未有的低, 會否有人想到八幾年時曾經過二十厘的息口? 這跟信用卡利率差不多, 當然當時是勁通脹時期, 紅簿仔都有九厘...不用說到 20多厘, 只要九幾年時代的 5厘、8厘, 所有按揭供款都會升, 到時能夠負擔得起嗎?

沒事沒幹, 政府又不敢打壓樓市, 樓市又怎會大跌呢? 簡單地看就是世界各國關水喉, 要把水收回來就靠加息, 一加息, 有實力的業主影響不大, 最多供多一點利息吧, 但實力不足的業主呢? 供款額急升, 定額的人工追不了, 放租單位的租金追不了, 雖銀行多數不追收差額, 但每月供款應付得來嗎? 應付不來就快快賣樓套現吧, 可是, 在這個時候你會發現, 樓價跌了很多, 沽樓很可惜。還有, 你會發覺你身邊的人都在沽, 賣樓人多, 買樓人少, 樓市在這個情況下更會骨牌式下跌。

為什麼巴菲特討厭負債? 因為他永遠準備在這個骨牌式大跌市中做買入的投資者, 你看他在金融海時的動作就會知道, 如果你沒有好好預計及保存好實力, 在這種情況下你只可以做大眾做的事, 但富豪從來都不是做大眾做的事。

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