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2012年10月27日星期六

地產股

止凡認識的股票不多, 但知道每類股票都有其估值的方法, 不可以以一個標準走天下, 不如試下討論一點, 看有沒有高手指教。


講一下我很少買的地產股, 香港主要的富豪都是靠地產起家, 談香港的地產業可說是風起雲湧, 早前看了一本書談及李嘉誠的故事, 就知道香港的地產發展故事如何刺激。

可是, 我很少買地產股的原因是我不認為它是增長股, 它很難用一套死板的經營模式而持續得到可觀的增長。地產股的估值多數會以市賬率作分析, 市價比賬面值高代表不宜買入, 市價比賬面值低代表值得買入, 過去的盈利表現與未來的盈利表現關係不大。

近年地產的會計制度有點改變, 每年地產公司擁有的地價都要更新估值, 使其賬面值會因地價而變化, 更難反映公司實際的盈利能力。

大部份地產股的市盈率並不穩定, 原因跟它的本業特性有很大關係, 有一部份地產股是靠擁有項目的租金收入來作盈利的, 但大部份地產股都是靠投資及發展地產項目以獲取盈利, 每次投資的金額、時間、質素、利潤、環境都不會一樣, 因此地產股很難是平穩發展的增長股, 也很難是買入並持有十年以上之選 (只要選對股票, 這是我認為最有可觀回報的投資法)。 
 
對地產股的估值可研究它所擁有的發展項目, 假設某地產公司買入一塊地皮作發展項目, 發展後扣除成本應可在五年後獲得兩億的利潤, 那可假設一個通脹率的折現法計算五年後的兩億利潤相當於現在的數目, 再加上其他經常性收入, 例如租金收入等, 就是這樣計算, 你可得對地產股作出一個合理估值, 再用這估值對比一下市值, 便可得知是否抵買。

事實上, 香港有很多地產股都做得十分出色, 這都全靠管理層的出色表現, 例如香港首富李嘉誠先生的長實, 就是因為李生的眼光加上他左右手霍建寧先生的財技, 每每在經濟不景時擴大公司版圖。與此同時, 長實的經營模式比較著重現金流, 可謂貨如輪轉。現時的長實已經不再是一家單弄地產的公司了。

新鴻基地產是另外一家做得很出色的地產公司, 它的經營模式就著重價值的創造, 隨時可以把一塊一般的地皮打造成配套周全的業主小天地, 亦不停發展香港, 同樣貨如輪轉, 不像以前小甜甜的華懋集團, 因為市場不好, 可以把建好的項目空置十多年都不推出。而新地這套概念也證明是成功的, 香港最高的 IFC 及 ICC都是新鴻基的發展項目。可惜郭氏兄弟不和 (及後更被ICAC起訴) 的新聞另公司方向不能明確, 可能有點影響其穩定性。

投資一定有風險, 但很多風險是來自無知, 聽股票分析員說兩三句, 什麼目標價, 什麼止蝕、止賺位, 於是便跟買, 可能連自己買的是什麼金融產品也不知道, 那實在有很大風險。建議大家買股時好像朋友邀請你合夥做生意的心態, 從實際基礎分析出法, 了解行業、了解公司、了解價值、了解回報、了解風險, 認為這盤生意有可為才投資, 應該會安全一些。


此文章首次在「永不當田雞」發表於 2009-1-11

後記 

過去近3年時間, 止凡都在一個比較漸近地產發展商的團隊內工作, 對私樓市場的認識可謂增加了不少, 亦對投資樓業增加了不少知識及多了一份信心, 有機會必定會出手投資磚頭 (但我發現有時最大的阻力來自政府)。


當年寫這篇地產股文章時, 實在是不太深入, 其實亦是希望引起大家興趣而再深入作研究分析, 我一向宗旨是點出有可能的不足之處, 大家自然有足夠智慧自補不足。因為我認為最大問題不是能力不足, 而是自以為能力足夠。

如今回看, 應該還有些周期性因素對地產股影響很重, 就是樓市政策, 尤其對一些主力在香港發展地產項目的公司, 兩年前的SSD, 昨天的非本港居民稅, 對一手樓影響不輕的。

還有, 看世界資金及經濟, 美國的QE資金流向也是一個分析要點。這樣看來, 地產股實在是周期性股票, 尤其是香港已經發展到今日的地步。如果買入地產股長線持有, 可能不及每三兩年時段在不同資金水平及政策環境下沽出或增持, 今天的我仍然有這個感覺。

2 則留言:

  1. 今年安全貨倉,pokfulham, wah ha等股磚頭股的千幅,...不知甚麼形容.

    又看看內房股的現金流,所得稅25%,資產增值稅累進至銷售金額的25%,認為內房股毛利率過50%是過高的人有問題吧?如果開發周期慢一點也恐怕没錢交稅.

    我質疑用折現法來計算磚頭股的市值,用掷骰子比較準確吧.

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    1. 稅率25%?! 實在很高。

      折現法是傳統估值, 不過始終認為股票估值不用太準確, 是藝術多於科學。

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