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2008年7月16日星期三

銀行按揭手續

有置業的人仕大多都會向銀行申請按揭, 止凡近期也需要面對此程序。


因為近期利率可算是非常低, 所以我盡按至95%, 但超過70%的樓揭比70%以下的樓揭手續繁複得多, 批核的時間更長, 以及所需要的資料更詳細。

其實超過70%按揭手續更繁複是可以理解的, 這是跟銀行的風險有關, 如果70%以下的按揭, 100萬的樓抵押了給銀行後它只會借出70萬, 因為在銀行考慮風險的角度認為樓價的升跌達30%它也可以承受, 只要業主一斷供, 銀行就會收樓, 銀行盤的現價多能高於樓按供出的價錢, 所以銀行不太著重你的供樓能力, 因為抵押品足夠補償;

但超過70%按揭的話, 出現抵押品現價少於貸款額的可能性會大大提高, 因此銀行(按揭公司)對客戶的供款能力會比較關注, 所以會對客戶的財務問長問短。

全港銀行只有渣打可獨立批出超過70%的按揭貸款, 其他銀行都要請按揭公司做超出70%的按揭貸款, 因此銀行對超過70%樓揭申請批出的時間及程序都比較難控制。

同時, 由於抵押品的邏輯, 所以銀行多不會替凶宅作樓按, 因為一旦業主斷供, 銀行收樓都難以把樓宅轉賣, 所以小心凶宅, 問題不在於個人迷信不迷信, 當全市人大部份都迷信的時候, 這就會加入銀行的風險評估入面了。

近日忙於積極追趕按揭申請的進度, 現在還未能說申請成功, 一旦申請成功, 再談談各銀行在按揭申請過程中的 '出色' 表現, 實在激得一肚氣。讓我分享一下小弟向銀行申請樓按時的激氣事件。
 

話說小弟見利率低, 於是盡量申請高比例及長供款期, 減少首期支出, 可以把資金用在投資工具處, 所以選擇按95%及30年供款, 因此申請時便需要提供比較詳盡的資料。
 

申請時, 我向經絡按揭公司提交了我的基本資了, 這間公司專幫業主轉介到合適的銀行, 亦不收取任何費用, 值得一贊。

可是數間銀行的表現實在令我激氣, 今天讓我一一數出來 :

 

匯豐銀行
 

當匯豐銀行收到經絡的通知後, 主動連絡我及約時間見面, 於是暫定星期六, 銀行代表說到時大約星期四或五會再約實, 就此掛線。可是星期四、五、六及以後, 這位銀行代表都沒有再連絡小弟了, 當然, 當時不停與七間銀行交涉的我也沒有主動連絡匯豐, 這次令我明白為何匯豐在樓按市場只能位居第三, 因為實在有欠積極。

 

建設銀行
 

這間是問資料問得最多的一間, 我明白不是銀行的問題, 是HKMC的問題, 但是否要來回四至五次還要不停補資料呢? 要的資料不可以一次過問嗎? 直到一次, 她要我提供月結單上一個過戶金額款項的資料, 我解釋說這是定期過戶給母親的家用, 於是她要我提供我母親的戶口證明, 提供後又要我提供戶口內的出入數紀錄; 我在電郵中說這是荒謬的做法, 為何我要提供第三者或第四者的私人財務資料才能申請樓按?
 

在電郵中, 我表示不會提供此類不合理的資料, 並要求她代表向HKMC解釋, 如果HKMC不同意的話, 就取消申請吧; 然後, 她只在電郵中提供HKMC的連絡人電話, 過了兩星期後我就收到建行的來信道我已經取消是次申請, 整個申請過程她都沒有跟我通過一個電話。

 

渣打銀行
 

這是最令我頭痛的一間, 首先渣打批出的利率竟然是最好的 (一向只有渣打不用經HKMC也可直接批出70%以上的樓按, 但利率比較之下多數不會很好的), 見此我跟渣打簽定臨約, 簽約後我一定要選定渣打, 如果我取消申請要罰五千元, 但渣打也不能收回當時批出的利率, 只要我補充足夠資料後便可正式成交。
 

好了, 遊戲開始: 補資料, 無問題, 直至有一個資料, 因為小弟長期用online banking及沒有打簿, 所以不能提供出糧戶口的三個月紀錄, 於是我在電話中問銀行代表可否向保險部代為解釋一下 (因為我平日並不是用該戶口的, 每月一出糧便全數過戶到另一個戶口), 如果一定需要這個資料的話, 我只好付款給出糧戶口的銀行補回失去的打簿紀錄, 但需時應該一至兩星期。
 

在那時, 那位銀行代表的回應是很正面的, 很有信心說應該沒有問題; 就這樣過了一星期, 當我打去追問進度時, 當日的銀行職員已經離職, 另一位職員替我跟進, 而他在紀錄中看到我的申請狀況是等待資料補充, 於是我把故事再說一遍, 這位新接手的職員明白了之後的回應又是正面的, 又是很有信心的說應該沒有問題。
 

於是又等過多一星期也沒有反應, 心想應該申請成功了吧, 於是打去問問, 跟進我這個申請的負責人竟然又轉換了, 又是完全不知道故事的, 以為我還欠資料未補, 我只好又再次把故事說多一遍, 聽完後她也覺得應該沒有問題。
 

這次動作快了一點, 兩天後, 要我補充打簿後只能顯示的一個多月資料, 提交了, 保險部門又再檢視了兩三天 (這時我每天都打電話跟進), 最後回答是...始終要三個月完整的資料, 在那時距離交吉日只有兩個多星期, 我還要用一至兩星期向銀行申請補回失去的紀錄, 來得及嗎? 她電話中只說什麼什麼銀行規矩, 沒有辦法等等, 這時我對她說什麼都是徒然的了。
 

渣打給我的感覺是你的樓按成功與否, 只影響銀行的一單生意而已, 一點照顧客人的感覺也沒有, 內部溝通有問題, 嚴重擔誤客人時間。到現在我還沒有補上資料, 她也沒有跟進我的申請, 相信只是我打電話給她, 她才把我的檔案抽出來看看, 任何申請過了交吉日她們也不會留意到。
 


除以上的銀行外, 還有其他銀行, 要多一點資料後又發現多一點, 於是又需要多一點資料, 沒完沒了的申請程序, 有點留難申請人的感覺。

值得一贊的是中銀, 最積極, 一有問題馬上電話連絡, HKMC提出要求資料又會替你先消化一次才要你提供, 你提供了的資料他又會消化一次才補上HKMC, 一take過, 一個月內便可簽正式約, 當時各間銀行還好像在睡夢中, 雖然我最後沒有簽定中銀, 但真是要在此一贊, 怪不得中銀的樓按市佔率是全港最高的。  

總之, 這是一個教訓, 下次要申請樓按時 (尤其是高於70%), 一定要先整理好自己的財務紀錄 (近三個月), 才能申請順利。 

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