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何謂次級房貸 (引用)

所謂次級房貸,就是抵押貸款市場中的次優等抵押貸款,與一般房貸最主要的不同,是這種貸款提供給那些信用程度較差,及還款能力比較弱的購屋者,利率也比一般抵押貸款高出2%~3%。


美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中,大幅承作次級房貸,使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉,聯準會(Fed)為了抑制通膨壓力 持續升息,導致貸款者還款壓力大增,也造成次級房貸違約率大幅攀升,對美國金融市場產生相關的負面效應,一些體質比較不健全,以經營次級房貸為主的金融業 者如新世紀金融公司等,被迫停止業務,甚至倒閉。

同時以次級房貸為投資標的的共同基金、避險基金、以至大型銀行與保險公司,都將面臨資產大幅損失的風險。

次級房貸風暴到底多可怕?

信用條件比較差的族群,沒有辦法循正常管道向銀行借房貸,美國金融業為了拓展新業務,專門對這群人提供「次級房貸」,相對於一般房貸姑且稱之為「優級房貸」,次級房貸利率比優級房貸利率高出兩到三個百分點,這是金融業的風險貼水!

次級房貸業務從04年快速發展,在05年和06年達到高峰,剛好碰上全球市場利率偏低,市場資金又過剩,熱錢大膽追逐比較高的獲利,轉而購買次級房貸的証券 化商品,這時,次級房貸牽動的層面從原始承作的金融業、向外擴散到購買次及房貸商品的相關投資人;當市場利率反轉走高,次級房貸大多採浮動計息,這群信用 條件比較差的人開始還不起貸款,又有部分金融業的核貸標準過於寬鬆,源頭的違約率升高。

骨牌效應是:承作次級房貸的金融機構倒閉、房產景 氣趨緩、建商房子賣不掉、大幅虧損,投資面的影響是:房產基金淨值下滑、結構型商品大跌、信心全面崩盤重挫全球股市、投資人搶著贖回、沒人要買,各國央行 為了應付可能的「流動性風險」,紛紛對銀行挹注資金。歐洲央行提供了四點四兆新台幣,日本央行提供了一兆日元,澳洲央行提供四十九點五億澳幣,美國聯準會 提供比平常多了兩百四十億美元的臨時準備金,因為流動性風險經常發生在市場波動劇烈的時候。兆豐商銀個人金融部襄理葉紋芬說:

「可是現在因為有流動性風險,就有可能全部都賣不掉,這是為什麼有些分析師或者金管會官員會用百分之百的損失來計算」

然而,次級房貸本身並不可怕,這一波,主要是信心危機!從投資面分析,法人機構多半購買次級房貸的CDO「擔保債務憑証」的証券化商品;一般散戶,多半購買 連結次級房貸的結構型商品,或者買基金、由基金再去投資連結次級房貸的結構型商品。兆豐商銀個人金融部襄理葉紋芬舉例,如果一整個pool資產池有一百 億,分成十檔基金,每一檔基金規模十億,而每檔基金連結次級房貸的比例平均是百分之十,等於每檔十億元、有一億元真正投資次級房貸,如果這一億元完全損 失,對這檔檔基金的損失是百分之十,對整個資產池的損失只有百分之一。

「你去算這些銀行本身的獲利率,扣掉這些損失的百分之十,他有沒有能力來承擔?如果例如OK的話,就還好。例如說,像歐美國家來講,大銀行的盈餘成長率都還有十趴」

國內到底有多少金融機構踩到地雷?金管會到週四的統計,至少有十六家銀行、以及十二家保險,合計二十八家金融機構總計投資七百五十億元相關商品,連同投信基 金,認列至少十二億損失,其中,損失金額比較大的是台灣人壽四點四七億,兆豐金控直接投資十四億多、損失一億多。另外,還有五家銀行的財富管理部門代售四 十一億元相關商品,損失有待進一步評估;但已經確定是的,國內投信募集兩檔基金損失九百五十萬美元、在國內銷售的二十五檔海外基金損失一千萬美元,估計損 失六億四千多萬元。金管會副主委張秀蓮說,公佈的金額都是相關投資,不是最大損失,因為每檔結構型商品的連結比例不同,以壽險為例,平均連結率是三成一, 影響相當有限。。

「佔他們整體國外投資差不多兩兆元的萬分之二點二五,因為他不是直接買,如果是連結,可能也不是全部都投資次級房貸,這家可能是十趴、另一家可能是二十趴,連結的平均比例是百分之三十一點三四」

產業界和官方的看法一致,次級房貸本身影響不大,比較令人憂心的是信心危機引發資金撤出、甚至是流動性不足的無量下跌,這是各國央行備妥銀彈謹慎因應的原因。不過,狄更斯在《雙城記》中的第一句話「最好的年代,也是最壞的年代」,用在投資市場上,風險總是讓禍福與共。

美國的次級房貸,是指貸款人信用紀錄較差,或是有信用不良紀錄,無法向一般銀行以正常市場利率貸款,只能轉而向專門提供不良客戶貸款的金融機構做融資的房屋貸款。 

因為借款人債信不佳,貸款風險較大,因此貸款利率相對較高,對於利率的風險更敏感。近幾年美國已調升十次以上的利率,次級房貸的利率也跟著水漲船高,導致借 款人不堪負荷而發生違約不繳款的情形。由於借款人不還款或還不出房貸,最近美國次級房貸業者倒閉的家數就已經高達數十家。

美國很多次級房貸業者通常會將房貸商品發行證券化商品,向社會大眾募集資金。因為投資報酬率比一般債券市場高、風險相對比股票市場低,常吸引一些海外基金、避險基金及壽險公司青 睞。不過,美國次級房貸業者陸續倒閉,其發行證券化商品也等於變成廢紙,因此相關風暴對各國都造成衝擊。

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